How to build a successful shopping centre in Ukraine

Як побудувати успішний торговельний центр в Україні

Незважаючи на нестабільність політико-економічної ситуації, реалізувати успішний проект в Україні цілком можливо. Експерти DTZ (тепер – Cushman & Wakefield) проаналізували план девелопменту ідеального торгового центру, починаючи з підбору ділянки і до моменту відкриття, на прикладі деяких ключових етапів розвитку ТРЦ Forum Lviv, в якому компанія брала участь від самого початку.

 

1. Об’єктивно оцінюємо, що ми маємо на вихідному етапі

 

Аналізуємо ділянку на предмет її найкращого використання, оцінюємо необхідні фінансові ресурси, а також аналізуємо світову практику девелопменту об’єктів торговельної нерухомості. Якщо ділянка підходить для будівництва торгово-розважального центру, але необхідно проектне фінансування або спеціалізований досвід світового рівня, залучаємо стратегічного партнера.

Обираючи стратегічного партнера, важливо звернути увагу на досвід компанії та її репутацію на ринку.

Володимир Мисак, Керівник департаменту ринків капіталу в компанії DTZ в Україні розповідає: «У 2007 році в компанію DTZ звернувся Володимир Женчак, власник компанії «Галерея Центр». У власності компанії була земельна ділянка, розташована в центральній частині Львова. Оскільки пан Женчак вже мав досвід реалізації комерційних об’єктів на локальному ринку, то він розумів, що ділянка підходить для будівництва якісного торгово-розважального центру. Для успішної реалізації проекту було прийнято рішення співпрацювати з досвідченим стратегічним партнером-девелопером, і саме залучення такого учасника в проект стало завданням для компанії DTZ.

Після проведення експертного експрес-аналізу, який підтвердив доцільність будівництва на даній ділянці об’єкта торговельної нерухомості, компанія DTZ розпочала пошук партнера для даного проекту. За досить короткий строк об’єктом зацікавилася компанія Multi Development – відомий і досвідчений нідерландський девелопер, у портфелі якого на той час була велика кількість якісних торгово-розважальних центрів у Європі та Туреччині. Результатом успішних переговорів стало формування спільного підприємства для розвитку ТРЦ Forum Lviv».

Володимир Женчак, власник компанії «Галерея Центр», ділиться досвідом: «На початковому етапі досвід компанії DTZ був дуже корисним при визначенні оптимального партнера (девелопера) для реалізації проекту, оскільки в 2007 році в Україні було представлено багато різних девелоперських компаній, і вибір найкращого партнера для даного проекту – це заслуга компанії DTZ».

 

2. Розробляємо оптимальну комерційну та архітектурну концепцію ТРЦ і тестуємо попит орендарів, приділяючи належну увагу показниками майбутньої прибутковості об’єкта

 

Якщо висновки початкового аналізу найкращого використання ділянки вказують на те, що ділянка підходить для будівництва торгового центру, визначаємо його оптимальну концепцію.

Хороша концепція ТРЦ повинна враховувати:

  • характеристики ділянки і її розташування
  • цільову аудиторію
  • попит з боку орендарів
  • нинішні та майбутні ринкові умови

 

Крім цього, концепція повинна бути гнучкою, забезпечуючи при цьому максимально можливу прибутковість в довгостроковій перспективі та інвестиційну ліквідність об’єкта.

Далі, на підставі ретельно опрацьованої загальної комерційної концепції ТРЦ, розробляємо його архітектурну концепцію. Оптимально співпрацювати з відомим архітектурним бюро, яке має досвід реалізації проектів саме у сфері торговельної нерухомості не тільки в Україні, а й на світових ринках. У випадку ТРЦ Forum Lviv, архітектурну концепцію розробило архітектурне бюро T + T, яке тісно співпрацює з компанією Multi Development.

Однак незалежно від репутації і досвіду архітекторів, процес розробки архітектурної концепції повинен включати в себе взаємодію з агентами з аренди. Це дозволить впевнитися, що загальний дизайн і особливо планування і розміри блоків відповідають потребам локального ринку. Команда DTZ була залучена до процесу розробки архітектурної концепції ТРЦ Forum Lviv, а саме - до аналізу планувань і прогнозування прибутковості в залежності від обраної концепції.

 

3. Починаємо роботи по залученню орендарів у проект

 

Починаючи з самого раннього етапу реалізації, якісний торгово-розважальний центр створюється в тісному контакті з ключовими орендарями. Саме їхні вимоги враховуються при розробці концепції, і у вже існуючу концепцію вносяться зміни, якщо того вимагають ринкові умови.

Після фіналізації концепції починається процес підбору «якірних» брендів, і оператори переходять до підписання попередніх договорів оренди.

Функцію роботи з орендарями в більшості випадків доцільно віддати спеціалізованій компанії, яка володіє знанням локального ринку та досвідом реалізації успішних ТРЦ, а також бездоганною міжнародною репутацією.

У ТРЦ Forum Lviv компанія DTZ займалася підбором орендарів в якості спів-ексклюзивного агента, а також надавала рекомендації щодо оптимізації планувальних рішень, виходячи з особливостей динаміки українського ринку.

«ТРЦ Forum Lviv був привабливим для орендарів завдяки багатьом факторам: правильно розробленій концепції, сильному початковому складу орендарів (tenant mix), вдалій локації, репутації компанії-девелопера. Відповідно, за умови грамотної організації всіх етапів процесу девелопменту ТРЦ, зацікавленість із боку рітейлерів може бути високою, навіть незважаючи на складну економічну ситуацію в країні», – коментує Антоніна Пучко, Директор департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії DTZ в Україні.

 

4. За необхідності, залучаємо в проект фінансового партнера

 

Нерідко вже в процесі девелопменту ТРЦ виникає потреба в додатковому проектному фінансуванні. Залучення нового капіталу – це продаж частки в проекті.

У ТРЦ Forum Lviv компанія DTZ допомогла партнерам Multi Development і «Галерея Центр» залучити стратегічно важливого міноритарного партнера – компанію «Будхаус Груп».

Володимир Мисак зазначає: «Складність угоди полягала в тому, що компанія-партнер повинна була відповідати високим кваліфікаціям згідно з вимогами Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР), який кредитував проект девелопменту ТРЦ Forum Lviv на суму понад 50 млн. євро».

 

5. Вводимо об’єкт в експлуатацію

 

На даному етапі відбувається підписання основних договорів оренди та отримання права на введення об’єкту в експлуатацію.

«Зазвичай на даному етапі ми допомагаємо девелоперу контролювати різні процеси. Зокрема, ми продовжуємо комунікувати з орендарями з метою упевнитися, що вони закінчать ремонтні роботи і будуть готові до відкриття вчасно, а всі договори оренди будуть підписані відповідно до узгоджених раніше умов», – ділиться досвідом Антоніна Пучко.

 

6. Плануємо запуск ТРЦ

 

І на завершення, важним фактором є грамотна організація урочистого відкриття торгового центру. Необхідно використати всі можливі ресурси для забезпечення високої заповнюваності площ ТРЦ і максимізації кількості відвідувачів у день відкриття. Також при плануванні запуску проекту важливо правильно вибрати час старту. Найсприятливіший час для відкриття ТРЦ – початок нового сезону (SS або FW).

Додатковим фактором успіху може стати отримання підтримки з боку місцевої влади.

«Повертаючись до урочистого відкриття ТРЦ Forum Lviv, можна відзначити, що успішний запуск проекту став можливим як завдяки компанії Multi Development та її партнерам, так і завдяки проактивному та позитивному підходу самого міста Львова в питаннях залучення та підтримки інвесторів. Даний проект є одним із прикладів девелопменту у Львові, коли саме місто активно підтримує свій інвестиційний розвиток», – зазначає Нік Коттон, Керуючий директор компанії DTZ в Україні.

Висновок: Успіх проекту на всіх етапах залежить від правильно підібраної команди на старті. Часто для компаній дуже витратним є утримання в штаті відповідних професіоналів, у зв’язку з чим на ринку існує практика залучення спеціалізованих ресурсів (консультанти, керуючі компанії, архітектурні бюро, консультанти з технічних питань та ін.) на термін реалізації певного проекту.

Під час вибору учасників проекту важливо керуватися наступними принципами:

  • кількість успішно реалізованих проектів «з нуля», їх довгострокова операційна і комерційна ефективність;
  • професійний досвід і знання;
  • репутація компанії на локальному та міжнародному ринках.

 

Враховуючи те, що правильно обрана локація, дизайн-проект об’єкта і набір орендарів у комплексі мають безпосередній вплив на майбутній успіх проекту, важливо зібрати професіоналів даних сфер на ранніх етапах проекту. Це дасть можливість максимально якісно розробити концепцію з урахуванням усіх аспектів роботи майбутнього ТРЦ. І наостанок порада від Володимира Женчака, власника компанії «Галерея Центр»: «В умовах українського ринку запорукою успішної реалізації ТРЦ є професіоналізм, терпіння, наполегливість, а також уміння ризикувати. Лише той, хто здатен прорахувати майбутнє ринку, зможе реалізувати успішний проект».

How to build a successful shopping centre in Ukraine How to build a successful shopping centre in Ukraine How to build a successful shopping centre in Ukraine How to build a successful shopping centre in Ukraine How to build a successful shopping centre in Ukraine How to build a successful shopping centre in Ukraine

Схожі новини

Ник Коттон: Строительство недвижимости в Киеве нуждается в большей прозрачности
Девелопмент, Інвестиції

Девелопменту в Києві потрібно більше прозорості

Знецінення гривні на дві третини від її вартості з 2014 року негативно позначилося і на ринку комерційної нерухомості.

Як мікромобільність впливає на комерційну нерухомість у США
Офісна нерухомість, Торгова нерухомість, Девелопмент

Як мікромобільність впливає на комерційну нерухомість у США

Термін «мікромобільність» зазвичай вживається стосовно одномісного транспорту, такого як велосипеди та електросамокати

MARKETBEAT, Kyiv, Ukraine, Office Q1 2020
Офісна нерухомість, Девелопмент

Ринок офісної нерухомості в Києві у першому кварталі 2020 року

Якою була динаміка ринку офісної нерухомості в Києві та чи змінилися ключові показники ринку у першому кварталі 2020 року під впливом поширення пан