Исследование: Гостиничный рынок Киева на карте Европы

Дослідження: Готельний ринок Києва на карті Європи

Компанія Cushman & Wakefield (раніше - DTZ в Україні) проаналізувала основні тренди на ринку готельної нерухомості в Києві і порівняла їх з іншими столицями Центральної та Східної Європи. Основні висновки: найменший обсяг туристичного ринку, найнижча забезпеченість номерним фондом, найнижча заповнюваність готелів при найвищих темпах зростання. До кінця 2017 року ставки в готельної нерухомості Києва знизяться до рівня 2013 року.

 

Туристична галузь в національній економіці країн Центральної та Східної Європи

 

Незважаючи на глобальні потрясіння, які переживав світ у 2016 році, від терористичних атак до соціальних протестів, які набувають часто агресивних насильницьких форм в ряді країн світу, загрозу наростання політичного популізму та міжнаціональної нетерпимості, туристична галузь у глобальній економіці продемонструвала порівняльну стійкість. Навіть на тлі негативних макроекономічних і політичних впливів вона, як і в попередні 5 років, закінчила 2016-й рік з приростом, випереджаючим зростання світового ВВП у цілому.

У 2016 році внесок галузі туризму у ВВП України склав 5 млрд. дол. США, це 5,6% від загального ВВП країни. В абсолютному значенні даний показник можна порівняти з показниками Словаччини (5,6 млрд.) і Болгарії (6,6 млрд.), але  він істотно нижчий від показників інших країн Центральної та Східної Європи (для порівняння: Польща - 21,1 млрд., Угорщина - 13 млрд., Чехія - 15 млрд.). Лідер регіону - Австрія з показником 50,7 млрд. і часткою у ВВП 15,6%.

 

Графік 1. Абсолютний та відносний внесок галузі туризму у ВВП країн Центральної та Східної Європи

 

Графік 1. Абсолютний та відносний внесок галузі туризму у ВВП країн Центральної та Східної Європи
Джерело: Cushman & Wakefield

 

Площа кола на графіку пропорційна абсолютному внеску галузі туризму у ВВП країн Центральної та Східної Європи в абсолютному вираженні. Вісь У - питома вага галузі у ВВП країн. За показником питомої ваги внеску галузі туризму у ВВП країни Україна дещо випереджає Польщу із показником 4,5% і Румунію із показником 5,2%. Для порівняння: частка туризму у світовій економіці становить 10,2%, для Європи в цілому - 9,9%. Динаміка показника внеску туризму у ВВП України з 2010-го по 2016-й рік показана на Графіку 2 нижче. З 2012 року темп росту сповільнювався до різкого зниження в 2014 році, яке відбулося через девальвацію на тлі політичної та економічної кризи. Тенденції зростання намітилися два роки потому (перш за все через низьку базу порівняння), але 2016 рік склав всього 63% від показника 2013 року.

 

Графік 2. Динаміка розвитку галузі туризму в Україні

Графік 2. Динаміка розвитку галузі туризму в Україні
Джерело: Cushman & Wakefield

 

За прогнозами компанії WTTC (The World Travel and Tourism Council), у 2017 році галузь туризму України продемонструє приріст 3,4% і в довгостроковій перспективі буде зростати в середньому на 3,1% на рік. За такого середньорічного приросту в десятирічній перспективі даний показник в доларах США, ймовірно, не досягне рівня 2013 року. Розвитку туризму сприяють інвестиції в галузь, спрямовані на будівництво та реконструкцію туристично-рекреаційних об'єктів, готельних комплексів, об'єктів індустрії розваг та ін. На Графіку 3 показані обсяги інвестицій у туристичну галузь країн Східної та Центральної Європи і України в 2010 і 2016 році, а також питома вага інвестицій у розвиток туризму в загальних національних інвестиціях у 2016 р.

Серед основних тенденцій:

  • В Україні розмір інвестицій у туристичну галузь скоротився вдвічі з 2010 року і на сьогодні становить до 2% загальних інвестицій, що істотно нижче за показники країн Східної та Центральної Європи.
  • Для більшості країн Центральної та Східної Європи щорічний обсяг інвестицій у туристичну галузь залишався практично незмінним із 2010 року.
  • Найбільший приріст інвестицій із 2010 року продемонстрували Польща (+ 23%), Чехія (+ 22%) і Румунія (+ 22%).

 

Графік 3. Інвестиції у туризм країн СЕЕ

Графік 3. Інвестиції у туризм країн СЕЕ
Джерело: Cushman & Wakefield

 

Для порівняння: частка інвестицій у туристичну галузь у розрізі світових інвестицій становить 4,4%, для країн Європи в цілому - 4,9%. Графік 4 демонструє співвідношення витрат внутрішніх та іноземних туристів («хто витрачає?») в Україні та країнах СЕЕ у 2016 р. Витрати іноземних туристів включають в себе витрати нерезидентів країни на ділові та приватні поїздки, включаючи витрати на транспорт, але виключаючи витрати на навчання. Витрати внутрішніх туристів включають витрати резидентів на ділові та приватні поїздки.

 

Графік 4. Структура витрат внутрішніх та іноземних туристів

Графік 4. Структура витрат внутрішніх та іноземних туристів
Джерело: Cushman & Wakefield

 

В Україні, на відміну від більшості країн Центральної та Східної Європи, переважає внутрішній попит, що свідчить про орієнтованість туристичної галузі на внутрішній ринок. За підсумками 2016 року, показник витрат іноземних туристів продемонстрував реальне зростання на рівні 6%, але істотно на структуру витрат це не вплинуло. Графік 5 демонструє розподіл витрат як внутрішніх, так і зовнішніх туристів за двома основними напрямками: витрати на ділові та приватні поїздки («на що витрачають?») в Україні та країнах Центральної та Східної Європи в 2016 році. Дані по розподілу доходів свідчать про перевагу приватного туризму. Витрати ділового туризму в Україні поступово знижувалися, починаючи з 2008 року, на тлі зниження туристичних потоків бізнес-сегмента.

 

Графік 5. Структура витрат на ділові та приватні поїздки

 

Графік 5. Структура витрат на ділові та приватні поїздки
Джерело: WTTC

 

У 2015-2016 роках показник витрат ділового туризму почав зростати і, за підсумками 2016 року, перевищив на 7% показники 2015 року та досяг рівня 2007 року. Це пов'язано перш за все з відновленням міжнародної активності країни - веденням активної роботи урядових і неурядових організацій, розширенням у країні місій інших держав, впровадженням і реалізацією освітніх програм для державного сектора.

 

Рейтинги країн

 

На основі набору макроекономічних показників галузі і довгострокових прогнозів, WTTC формує рейтинги країн (всього 185 країн) за значимістю туристичної галузі в формуванні національного продукту країни від 1 (висока значимість) до 185 (низька значимість).

 

Поточний рейтинг (за даними 2016 р.)                                                                                                                          

У довгостроковій перспективs (до 2027 р.)

Рейтинги країн
Джерело: Cushman & Wakefield

 

У довгостроковій перспективі очікується посилення ролі туристичної галузі в економіці Польщі, Болгарії, Угорщини, меншою мірою - України та Румунії. Австрія і Чехія втрачають свої позиції в рейтингу у довгостроковій перспективі через відносну зрілість туристичної галузі, насиченість об'єктами готельної, туристичної, рекреаційної інфраструктури (наприклад, у Відні вже на сьогодні практично відсутні вільні ділянки під забудову об'єктами рекреації). Через це питома вага галузі туризму e ВВП цих країн буде поступово знижуватися.

 

Туристичний потік

 

До 2014 року в'їзний туристичний потік України перевищував туристичні потоки більшості країн Центральної та Східної Європи, досягаючи 25 млн. чоловік у 2013 році. У 2014-2015 роках кількість іноземних громадян, що приїжджають до країни, знизилася вдвічі, практично до мінімуму за 25 років існування незалежної України. Зниженню туристичного потоку в країну найбільшою мірою сприяв відтік туристів із Росії та Білорусі.

 

Графік 6. В'їздний туристичний потік

 

Графік 6. В'їздний туристичний потік
Джерело: Офіційна статистика країн

 

Для інших країн Центральної та Східної Європи характерне нарощування в'їздного туристичного потоку протягом попередніх 5 років. Структура в'їздного потоку також зазнала змін.

 

Графік 7. Структура в'їздного туристичного потоку

Графік 7. Структура в'їздного туристичного потоку
Джерело: Cushman & Wakefield

 

Так, в кілька разів зменшилася частка туристів із Росії (з 9,5 млн. чоловік, або 41% загального турпотоку, в 2012 році до 1,5 млн. чоловік, або 11%, у 2016 році) і Білорусі. З 2016 року з'явилася тенденція до зростання туристичного потоку. Це пов'язано з відносною стабілізацією внутрішньополітичної ситуації, зниженням активності бойових дій, призупиненням наступальних операцій із непідконтрольних Києву територій військового конфлікту і в цілому з припиненням пропаганди щодо небезпеки перебування на території України, що активно проводилася посольствами різних країн у період з 2014 до 2015 року.

За підсумками 2016 року відзначається збільшення потоків із сусідніх європейських країн, а також країн далекого зарубіжжя з незначною питомою вагою в загальній структурі в'їзного потоку, але з істотним приростом відносно минулого періоду (2015 р.): Ізраїль, Туреччина, США. За прогнозами WTTC, у 2017 році кількість приїжджих іноземців збільшиться на 5%, але тільки в довгостроковій перспективі (10 років) досягне рівня 2013 року.

 

Основні тренди ринку готельної нерухомості Києва і столиць країн Центральної та Східної Європи

 

На кінець 2016 року і на початку 2017 року сукупний номерний фонд Києва склав понад 10 тисяч номерів у 106 готелях. Лідерами пропозиції на ринку готельної нерухомості в Центральній та Східній Європі є Прага та Відень. За очікуваним приростом номерного фонду до 2020 року - Варшава (+21%) і Софія (+17%). За умови реалізації заявлених проектів готельної нерухомості, номерний фонд Києва до 2020 року збільшиться на 13%.

 

Графік 8. Поточний номерний фонд (2016 р.) та очікувана пропозиція (до 2020 року) столиць країн СЕЕ

Графік 8. Поточний номерний фонд (2016 р.) та очікувана пропозиція (до 2020 року) столиць країн СЕЕ
Джерело: Cushman & Wakefield

 

Показник забезпеченості номерним фондом у розрахунку на тисячу жителів у Києві є найнижчим серед столиць Центральної та Східної Європи і становить 3,5 номера на тисячу жителів. Для порівняння: в Софії та Бухаресті - 5,2 номерів, у Празі - 27,3 номерів (Графік 9).

Хороша новина в тому, що у Києві - найвищий середньорічний темп приросту номерного фонду, який з 2012 року склав більше 5% в рік.

 

Графік 9. Забезпеченість номерним фондом і темпи приросту за останні 5 років

Графік 9. Забезпеченість номерним фондом і темпи приросту за останні 5 років
Джерело: Cushman & Wakefield

 

Площа круга - номерний фонд (абсолютне значення, 2016 рік). Вісь Х - забезпеченість номерним фондом на тисячу жителів. Вісь У - середньорічний темп приросту номерного фонду за період з 2012 по 2016 рік.

Низька забезпеченість номерним фондом свідчить про існуючий потенціал ринку Києва, але не для всіх сегментів. Як відомо, в останні роки номерний фонд Києва поповнювався якісною пропозицією у високому ціновому сегменті, внаслідок чого готелі класу upscale та luxury в загальному номерному фонді займають близько 19%. Незважаючи на значну питому вагу midscale (29%) і economy (38%), даний сегмент в основному представлений об'єктами з високим ступенем морального і фізичного зносу.

 

Графік 10. Структура пропозиції за сегментами

Графік 10. Структура пропозиції за сегментами
Джерело: Cushman & Wakefield

 

За умови реалізації ряду заявлених проектів (Таблиця 1), частка midscale збільшиться з 29% до 31%. Як і раніше незаповненою залишається ніша economy, яка була б представлена міжнародними мережами. Зараз цей сегмент освоюється національною мережею з обмеженою присутністю на міжнародному ринку Reikartz Hotel Group.

 

Таблиця 1. Перспективна пропозиція

 

Таблиця 1. Перспективна пропозиція
Джерело: Cushman & Wakefield

 

На даний час лише 23% сукупного номерного фонду столиці представлено готелями світових брендів (Графік 11). До 4% ми відносимо присутні на ринку Reikartz Hotel Group і Iris Hotel International Hotels Group з поки що обмеженою присутністю на міжнародному ринку. Два готелі Reikartz є також у Швеції, ще два - в Казахстані. Iris, крім Києва і кількох міст на узбережжі Азовського моря, представлений ще і в Празі.

 

Графік 11. Структура пропозиції номерного фонду за типом управління

Графік 12. Структура пропозиції номерного фонду під управлінням міжнародних операторів за категоріями

Графік 11. Структура пропозиції номерного фонду за типом управління
Джерело: Cushman & Wakefield

 

Політична нестабільність та економічна криза останніх років негативно відбилися на планах експансії міжнародних операторів на ринок України. Через призупинення розвитку міжнародних готельних мереж у Києві і в Україні в цілому на сьогодні пропозиція номерного фонду під управлінням міжнародних операторів є незбалансованою зі значною питомою вагою високого цінового сегмента і практично відсутністю якісної бюджетної пропозиції (Графік 12).

 

Графік 13. Поточна і перспективна пропозиція номерного фонду міжнародних операторів

Графік 13. Поточна і перспективна пропозиція номерного фонду міжнародних операторів
Джерело: Cushman & Wakefield

 

Слід зазначити, що за рахунок перспективної пропозиції з заявленими планами реалізації до 2020 року якісно структура номерного фонду не зміниться. Як видно на Графіку 13, нова пропозиція, найімовірніше, буде формуватися переважно номерним фондом високого і вище середнього цінового сегмента.

 

Показники операційної діяльності готелів Києва і столиць країн Центральної та Східної Європи

 

У 2016 році тенденція зростання основних операційних показників готелів (заповнюваність, ADR, RevPAR) у столицях країн Центральної та Східної Європи зміцнилася.

 

Графік 14. Операційні показники

 

Графік 14. Операційні показники
Джерело: Cushman & Wakefield

 

Будапешт і Прага започаткували цей тренд у 2015 році, продемонструвавши значне збільшення середньої вартості номера і його прибутковості. Незабаром його успішно продовжили Братислава, Софія і Бухарест із рекордним приростом ADR і RevPAR у регіоні. Відносна цінова доступність номерів у столицях стане ключовим драйвером попиту і в наступних періодах. Зростанню операційних показників сприяли також внутрішні чинники: в Софію збільшився потік туристів із Росії, оскільки Болгарія розглядалася як альтернатива Туреччині після зовнішньополітичних «розборок» між Туреччиною і Росією.

Болгарія розпочала реалізацію комплексної стратегії розвитку туризму в країні на державному рівні. Братислава, столиця Словаччини, активно просуває MICE сегмент, і поштовхом до цього стало головування країни в ЄС протягом другої половини 2016 року. Економіка Румунії швидко зростає, і це не могло не вплинути на ринкок комерційної нерухомості країни, в тому числі і готельної. У країні зростає частка приватного туризму. Ринок готельної нерухомості Бухареста має значний потенціал завдяки зростаючій заповнюваності номерного фонду, яка за підсумками 2016 року перевищила 70% на тлі середньої вартості номера, яка нижче, ніж вартість номерів у Празі або Будапешті. Стримуючими факторами розвитку ринку є нестача кваліфікованого персоналу і недостатньо розвинена інфраструктура країни для того, щоб приймати масштабні MICE заходи міжнародного рівня.

На більш розвинених ринках Відня, Праги та Варшави темпи зростання операційних показників готелів сповільнилися. У Відні зазначилося невелике зниження ADR.

Туристичний ринок у більшості столиць Центральної та Східної Європи зараз працює із заповнюваністю, яка знаходиться на докризовому рівні (до 2008 року) або навіть перевищила його. Така заповнюваність близька до стабілізаційної, і в цьому випадку фактором зростання доходу на номер буде виступати в більшій мірі середня вартість номера. Оскільки попит зростає, а нова пропозиція залишається обмеженою, то існує потенціал зростання ADR, а це значить, що середня прибутковість номера буде тільки збільшуватися.

Все сказане не стосується Києва через події трирічної давнини. Заповнюваність готелів - найнижча серед столиць Центральної та Східної Європи. Її рекордне зростання (більше 20% у порівнянні з 2015 роком) пояснюється низькою базою для порівняння, яку становив даний показник у 2014-2015 роках. Зростання середньої прибутковості номера забезпечувалося винятково зростанням заповнюваності. Середня вартість номера ADR знизилася майже на 2%. Оскільки пропозиція на ринку Києва не збалансована, з істотним зміщенням у бік високого цінового сегмента, на даний момент середня ADR якісної пропозиції одна з найвищих у Центральній та Східній Європі. Через перевищення пропозиції над попитом у сегменті luxury і upscale можливі подальші коригування ADR у бік зниження через високий вплив даного сегмента на усереднені показники і формування ціни ринку. Однак, з огляду на те, що навіть з виходом на ринок заявлених готелів, ринок Києва все ще буде далекий до насичення, значних коригувань ADR очікувати не варто.

 

Графік 15. Середня дохідність номеру (RevPAR) у столицях Центральної та Східної Європи, 2013-2016 рр.

 Графік 15. Середня дохідність номеру (RevPAR) у столицях Центральної та Східної Європи, 2013-2016 рр.
Джерело: HVSPKFSTR

 

Готелі як об'єкт інвестування

 

Графік 16. Інвестиції сегмента готельної нерухомості

 

Графік 16. Інвестиції сегмента готельної нерухомості
Джерело: Cushman & Wakefield

 

У країнах Центральної та Східної Європи спостерігалося зростання обсягів інвестиційних угод у сегменті готельної нерухомості в період з 2015 до 2016 року. Лідерами виступали Австрія і Чехія - країни з найбільш розвиненими і насиченими ринками. Зростанню інвестиційного ринку сприяли готовність банків фінансувати придбання об'єктів, розширення груп потенційних інвесторів і загальне поліпшення операційних показників готелів.

 

Графік 17. Ставки доходності (м. Київ)

Графік 17. Ставки доходності (м. Київ)
Джерело: Cushman & Wakefield

 

З точки зору інвестицій, готельний ринок значно відрізняється від інших сегментів комерційної нерухомості. Так, якщо для отримання орендного доходу власники офісних і торгових центрів підписують середньострокові і довгострокові договори (не менше 1 року), отримання доходів від операційної діяльності готелів пов'язане зі щоденною стратегією власника із залучення й утримання гостей готелю і пошуку здорового балансу між доходами від номерів, кафе і ресторанів, а також інших сервісів, пропонованих готелем і витратами на них.

Саме з огляду на те, що для ефективного управління готелем необхідні специфічні знання, а також тому що операційні показники готелю залежать від багатьох факторів, яких складно прогнозувати, очікувана прибутковість від готелю завжди на 1-1,5% вища, ніж від кращих офісних або торгових центрів.

Практично повна відсутність угод у сегменті готельної нерухомості в Україні свідчить про розбіжності між очікуваннями власників і інвесторів. На жаль, у більшості випадків у процесі формування ціни власники відштовхуються від вкладених коштів, а не від результатів операційної діяльності готелів, що в свою чергу не влаштовує потенційних інвесторів.

 

Підготовлено:

Яна Литвинчук, заступник керуючого директора компанії Cushman & Wakefield в Україні

Анастасія Кляцька, заступник керівника департаменту оцінки компанії Cushman & Wakefield в Україні

Володимир Терзов, заступник керівника департаменту оцінки компанії Cushman & Wakefield в Україні

 

 

Схожі новини

Ідеальне поєднання: роботи та нерухомість
Офісна нерухомість, Інші сектори

Ідеальне поєднання: роботи та нерухомість

У всьому світі мобільні роботи використовуються для охорони комерційної нерухомості.

Rolls-Royce уклав з  Cushman & Wakefield глобальний контракт
Новини компанії, Офісна нерухомість, Логістична нерухомість, Інші сектори

Rolls-Royce уклав з Cushman & Wakefield глобальний контракт

Міжнародна консалтингова компанія Cushman & Wakefield у Лондоні виграла тендер від промислового гіганта Power Systems Rolls-Royce на надання аг

Як технології формують майбутнє галузі оцінки нерухомості
Інші сектори

Як технології формують майбутнє галузі оцінки нерухомості

Сфера оцінки нерухомості не залишилася осторонь від розвитку нових технологій.