ОФІСНА НЕРУХОМІСТЬ СТОЛИЦІ: РИНОК НА ПІДЙОМІ

ОФІСНА НЕРУХОМІСТЬ СТОЛИЦІ: РИНОК НА ПІДЙОМІ

Вакантність офісних приміщень в столиці і регіонах досягла критичного мінімуму. Подробиці - в інтерв'ю Левона Папояна, керівника департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері офісної нерухомості міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield в Україні


У грудні 2018 року середня ринкова вакантність в сегменті офісної нерухомості в Києві знизилася до 4,9%, досягнувши свого мінімуму за період 1 кварталу 2009 року, а в Центральному діловому районі показник склав всього 2,7%. На нашу думку, якщо загальна ділова динаміка в Україні в найближчому майбутньому не погіршиться, подальше зниження неминуче, так як темпи будівництва недостатні для задоволення попиту і більшість офісних приміщень, які планують ввестись в експлуатацію протягом року, будуть швидко поглинені.

Коли ми говоримо про 4,9%, потрібно розуміти, що це сумарний показник по Києву. При цьому в місті досить складно знайти вільні приміщення площею від 1 000 кв. м в бізнес-центрах класу А.

У зв'язку з нестачею пропозицій в Києві продовжують рости орендні ставки на якісні офісні приміщення. Тенденція намітилася ще в 2016 році, коли був зафіксований найнижчий рівень орендних ставок. На початок 2019 року ставки на приміщення в бізнес-центрах класу А досягли показників 2014 року і перебували в діапазоні 22-29 доларів за кв. м в місяць. Орендні ставки на приміщення класів В і С в Києві досягли рівня 16-22 і 10-14 дол. відповідно (без урахування ПДВ, сервісних та комунальних платежів).

З огляду на стабільний попит з боку орендарів і недостатній обсяг нового будівництва, орендні ставки продовжують збільшуватися. Більш того, власники все рідше погоджуються на надання орендних пільг у вигляді компенсації витрат на ремонт і орендних канікул. Також зазначу, що на тлі критичного зниження вакантності фактор ціни втрачає пріоритетне значення, особливо в сегменті найбільш якісних офісних приміщень та об'єктів, розташованих в Центральному діловому районі Києва.

Офісна нерухомість якого класу переважає в Києві?

Частка офісних приміщень класу В переважає в структурі ринку офісної нерухомості в Києві через оптимальне співвідношення ціни і якості. Але в останні роки все більше орендарів в столиці переорієнтовуються на офісну нерухомість класу А, що пов'язано в першу чергу зі збільшенням пропозиції в даному сегменті, який в більшості випадків є більш привабливим для компаній-орендарів з точки зору ефективності використання приміщень, загальної якості та внутрішнього комфорту. Також, незважаючи на деяке підвищення вартості оренди, політика ціноутворення в бізнес-центрах класу А залишається орієнтованою на клієнта.

Залишаючись досить затребуваними, для збереження конкурентних позицій бізнес-центри класу В вимагають поступової модернізації - як мінімум, поновлення вхідної групи, фасадів, інженерного обладнання та систем.

Чи потребує модернізації нерухомість класу А?

У зв'язку з підвищеним попитом, власники поки не бачать необхідності в модернізації, хоча більшість бізнес-центрів в Києві, які позиціонуються в класі А, були побудовані 5-10 років тому, згідно з вимогами актуальним на той час. Але ринок не стоїть на місці, і через 2-3 роки власникам таких об'єктів доведеться задуматися про модернізацію, особливо якщо в Києві будуть реалізовуватися поточні плани по девелопменту нових сучасних бізнес-центрів і бізнес-парків. Нові об'єкти класу А, які плануються до виходу на ринок офісної нерухомості в Києві в середньостроковій перспективі, в більшості випадків проектуються з урахуванням найактуальніших світових тенденцій і будуть відповідати високим стандартам якості.

Які вимоги висувають орендарі?

Стандартні вимоги офісних орендарів в Києві стосуються зручного розташування бізнес-центру, наявності необхідної офісної площі і можливості її розширення / скорочення на протязі терміну оренди, оптимальне планування поверху, сучасні ефективні інженерні системи, які можуть бути адаптовані під конкретні потреби орендаря, ефективне та прозоре управління об'єктом нерухомості, а також наявності супутньої інфраструктури в самому бізнес-центрі або в його найближчому оточенні.

Наявність у бізнес-центрі «зеленої» сертифікації згідно з міжнародними стандартами BREEAM або LEED не впливає на рішення про оренду, проте від об'єктів класу А очікується високий рівень енергоефективності та високий внутрішній комфорт, який підтверджує якість будівлі. Сьогодні ми спостерігаємо тенденцію, що девелопери нових офісних будівель в Києві в процесі розробки проекту приділяють особливу увагу питанням якості та енергоефективності, а також в більшості випадків розглядають «зелену» сертифікацію своїх об'єктів.

Як приклад ресурсозберігаючих технологій, які застосовуються вже сьогодні на ринку офісної нерухомості в Києві, можна виділити використання багатьма девелоперами теплових насосів, а також енергогенеруючих фасадів (наприклад, в бізнес-центрі по вул. Короленківською, 4).

Чи є ще на ринку коворкінг-простір відкритого або гнучкого планування?

Вони не тільки представлені на ринку, але і активно розвиваються. Про розвиток сегменту коворкінг ми можемо судити по зростаючому попиті з боку великих операторів приміщень в професійних бізнес-центрах. В даному випадку попит перевищує пропозицію.

Один із перших коворкінгів, який познайомив киян з новим форматом робочого простору ще 5 років тому, - простір «Часопис» по вулиці Льва Толстого, де за фіксовану суму, відвідувач отримував безлімітний доступ до Інтернету, чаю, кави та печива, міг попрацювати за ноутбуком або провести неформальну зустріч. Зараз «Часопис» представлено також в UNIT.City, а в минулому році створено спільне підприємство з міжнародним коворкінг-оператором rent24, отримавши додатковий стимул для подальшого розвитку.

З міжнародних операторів на ринок України першою вийшла компанія Regus. Компанія здає в оренду обслуговуюючі офісні приміщення, міні-офіси та незакріплені робочі місця в 120 країнах. На сьогоднішній день в нашій країні Regus представлений в 8 бізнес-центрах і продовжує активно розвиватися.

Конкуренція в сегменті посилилася з розширенням мереж локальних гравців, зокрема операторів Coworking Platforma Art-Zavod і Coworking Platfoma Leonardo, Creative Quarter, вищезгаданого «Часописа», Creative States, а також з виходом на ринок нових зарубіжних операторів, таких як угорський New Work Labs і естонський Lift99. Вже недостатнім є пропозиція робочих місць, офісних меблів, доступу до Інтернету та конференц-залів, оскільки виникла потреба в якісній диференціації послуг, що надаються.

У всьому світі спостерігається тенденція відмови багатьох компаній-орендарів від традиційних офісів на користь коворкінг і гнучких просторів. Якщо спочатку коворкінг були націлені на малий бізнес, то пізніше ними зацікавилися і великі компанії, які орендують робочі місця для співробітників бек-офісів або на етапі виходу на новий ринок.

Більше того, поступово змінюється культура оренди офісів. З метою оптимізації витрат на оренду і забезпечення гнучкості робочих процесів багато компаній віддають перевагу формату shared desk, що має на увазі незакріплене за конкретним співробітником робоче місце. У компанії на 300 осіб може бути 100-150 робочих місць. Складається графік відвідування офісу, відповідно до якого одним робочим місцем можуть користуватися 2-3 співробітника.

Що приваблює іноземних операторів в Україні?

Незаповнена ніша і досить новий ринок, який завдяки роботі перерахованих вище операторів, стає зрозумілим.

Локальні орендарі починають усвідомлювати переваги такого підходу, особливо для вирішення короткострокових завдань. Навіть великі компанії при необхідності оренди 200-300 кв. м офісних приміщень часто готові розглядати пропозиції коворкінг-операторів, де відсутня необхідність капітальних інвестицій в ремонт, закупівлі меблів, з можливістю довгострокової оренди приміщень з готовою інфраструктурою, послугами прибирання та охорони. При оренді таких просторів оплата здійснюється не за квадратний метр, як у випадку зі стандартними офісними приміщеннями в бізнес-центрах, а за повністю обладнане робоче місце з урахуванням додаткового пакета послуг.

Нові офісні простори розташовуються переважно в бізнес-центрах або займають багатофункціональні комплекси?

Станом на сьогодні, коворкінг-простір і обслуговуються офіси розташовуються переважно в бізнес-центрах і лише в рідкісних випадках представлені в МФК, наприклад, New Work Labs в ТРЦ Globus.

Найбільші забудовники на ринку?

У 2018 році основні бізнес-центри були побудовані компаніями «Енергоінвест», INOR, UDP, KAN Develpment і декількома іншими українськими девелоперами. Цей бізнес створив нових об'єктів на ринку офісної нерухомості в Києві сьогодні займаються переважно українські компанії.

Компанія UDP продовжує розвивати Innovation Park UNIT.City.

Також відновила девелоперську активність компанія NEST, яка реалізує проект бізнес-центру на вул. Михайлівська, 12 і раніше була одним з найбільших забудовників в Києві.

Серед проектів компанії INOR - бізнес-центр «Династія», реконструкція одного з корпусів на вулиці Володимирська, 101, в планах будівництво нового бізнес-центру класу А по вулиці Жилянській. Компанія «Енергоінвест» виступила девелопером бізнес-центру «Астарта» і планує подальший розвиток даної території.

Коли очікувати появу на ринку нових об'єктів?

Станом на початок року, в планах на 2019 рік введення в експлуатацію бізнес-центрів класів А і В загальною орендною площею близько 90 000 кв. м, і ще 138 000 кв. м заплановано до здачі в 2020 році. У зв'язку з поліпшенням загальної економічної та ділової динаміки в Україні в 2017-2018 роках, багато девелоперів розглядають можливість будівництва бізнес-центрів і бізнес-парків в Києві. Якщо в найближчому майбутньому в Україні позитивна динаміка в бізнесі продовжиться і не буде економічних та політичних потрясінь, протягом 2021-2022 років у Києві з'являться нові якісні об'єкти офісної нерухомості, які можуть кардинально змінити ринок в сторону підвищення якості та стабілізації орендних ставок.

В офісні простори якого класу вигідніше вкладати інвестору?

В об'єкти класу А. Собівартість будівництва бізнес-центру класу А трохи вище (10-20%) у порівнянні з бізнес-центрами класу В, при цьому досяжні орендні ставки будуть на 30-40% вище.

Чи є дані по операціях оренди, досконалим в минулому році і з початку цього року?

У 2018 році в Києві здано в оренду 153 000 кв. м офісних приміщень. Хоча даний показник на 25% і 13% нижче, ніж в 2017 і 2016 роках відповідно, це перш за все пов'язано з тим, що попит в 2018 році значно перевищував пропозицію. Крім того, багато договорів оренди були підписані або перепідписані на термін 3-5 років в 2014-2016 роках, що призведе до підвищення активності орендарів в 2019-2020 роках.

Чи з'явилися нові орендарі?

Їх небагато і в основному це або стартапи, або представництва іноземних компаній з невеликою кількістю персоналу, що відповідає логіці розвитку при виході на новий ринок, або коворкінг-оператори, такі як Lift99, New Work Labs, Creative States і т.д.

Як швидко і на якому етапі будівництва знаходиться орендар?

У поточних умовах ринку, в залежності від місця розташування і якості споруджуваного бізнес-центру, можливе укладання попередніх договорів оренди за 6-8 місяців до запланованої дати введення в експлуатацію. На момент здачі об'єкта заповнюваність може досягати 80-90%.

Яка середня площа орендованих приміщень?

В середньому, на ринку в Києві це запити на оренду офісних приміщень площею 1 000 кв. м, але можуть бути запити і на 10 000 - 30 000 кв. м. В Україні, як в Києві, так і в найбільших обласних центрах, представлена ​​достатня кількість компаній, в основному з IT-сфери, які протягом останніх 3-4 років орендували приміщення в офісних будівлях в різних локаціях по місту і сьогодні часто відчувають необхідність консолідації. У цьому випадку ми можемо очікувати запити на оренду офісних приміщень площею від 10 000 до 40 000 кв. м в залежності від міста та орендаря, і вже працюємо з такими заявками.

Які прибутковість і період окупності проекту?

Прибутковість складає в середньому 12-15%. Для порівняння, в Європі цей показник менше 10%. Період окупності проекту при будівництві бізнес-центру - 7-8 років, а при інвестуванні в покупку чинного бізнес-центру - 8-10 років.

Які перспективи розвитку ринку?

В даний час є всі підстави говорити про те, що ринок офісної нерухомості в Києві та інших великих містах України знаходиться на етапі відновлення: є попит, є нестача якісної пропозиції, - і це сприятлива ситуація для інвесторів і девелоперів. Але тільки для тих, які знають ситуацію зсередини, накопичили певну грошову масу і хочуть вкласти її в напрямок, який розуміють найкраще. В даному контексті важливим фактором є те, що міжнародні банки не поспішають кредитувати будівництво нових об'єктів комерційної нерухомості в Україні, а якщо і роблять це, то під високий відсоток.

На сьогоднішній день ринок офісної нерухомості в Києві потребує нові об'єкти, що наочно показують цифри: у Варшаві при населенні 1,8 млн осіб є 5,5 млн кв. м якісних офісних приміщень, в Будапешті - 3,6 млн кв. м. І в цих містах як і раніше спостерігається велика активність будівництва нових бізнес-центрів.

У Києві ринок офісної нерухомості в 2018 році поповнився 50 700 кв. м офісних приміщень, і його обсяг в кінці року склав 1,9 млн кв. м. Таким чином, потенціал величезний. Однак без виходу на ринок України великих міжнародних девелоперів та інвесторів, ми не можемо прогнозувати стійке зростання якісної пропозиції в більш віддаленій перспективі.

Бізнес, в свою чергу, займає вичікувальну позицію. Продовжують відстежувати ситуацію в Україні міжнародні фінансові установи та девелопери. Їхній прихід можливий тільки за умови політичної стабільності та стійкого економічного зростання. Таким чином, прогнозувати що-небудь з високою часткою ймовірності можна буде вже до кінця 2019 роки після завершення президентських і парламентських виборів.

 

Схожі новини

DTZ Украина разработали концепцию инновационного района для IT специалистов во Львове
Офісна нерухомість

Компанія DTZ розробила концепцію інноваційного району для IT спеціалістів у Львові

27 червня у Львові відбулася IT Jazz Conference, на якій IT спеціалісти, інвестори та представники влади обговорили майбутнє IT сфери в Україні.

Рисепшен
Офісна нерухомість

Офісний коворкінг набирає популярності

Експерти компанії DTZ відзначають зростаючий попит на послуги «комунальних офісів».

Україна - ідеальний майданчик для створення комплексних центрів обслуговування глобальних холдингів
Інвестиції, Офісна нерухомість

Україна - ідеальний майданчик для створення комплексних центрів обслуговування глобальних холдингів

Компанія КПМГ в Україні, спільно з компанією Cushman & Wakefield, опублікувала звіт про перспективи створення загальних центрів обслуговування