Nick Cotton: Property development in Kyiv needs more transparency

Девелопменту в Киеве нужно больше прозрачности

Обесценивание гривны на две трети ее стоимости с 2014 года негативно сказалось и на рынке коммерческой недвижимости.

Если и есть хорошие новости, то они заключаются в том, что рынок уже достиг своего дна и двигаться ему больше некуда - только вверх, поскольку экономическая ситуация стабилизируется, и начинается ожидаемый рост.

На сегодняшний день в Киеве много недостроенных зданий и незастроенных территорий без всякого потенциала для девелопмента в ближайшем будущем. Хотя в Киеве наблюдался довольно значительный рост объема введенной в эксплуатацию коммерческой недвижимости в 2016-2017 годах, работа над данным проектам началась еще до 2013 года.

Ник Коттон, управляющий директор киевского офиса Cushman & Wakefield, пообщался с Kyiv Post о том, как прозрачность и введение налога на вакантную недвижимость могли бы стимулировать развитие Киева. Украинский офис компании ранее работал под брендом DTZ. Две международные компании объединились в 2015 году.

Интервью управляющего директора компании Cushman & Wakefield в Украине для издания Kyiv Post
Фото: Павел Подуфалов

 

Kyiv Post: Когда нам удастся получить функционирующий рынок недвижимости в Киеве?

Ник Коттон: Рынок функционирует, однако очевидно, что ситуация кризисная. Одной из причин является отсутствие банковского финансирования. Поэтому строить сугубо за счет собственного капитала - смелый шаг. Риск инвестирования в строительство повышается на таких нестабильных рынках как украинский, где все расходы фиксируются в долларах или евро, а вот прибыль будет, скорее всего, в гривне. Для Центральной и Восточной Европы это не так уж и необычно - иметь большую степень непрозрачности, чем в Великобритании или США.

В Украине отсутствует какая-либо законная база данных о сделках купли-продажи или объективная оценка качества зданий. С одной стороны, эта непрозрачность повышает значение опытных консультантов в сфере недвижимости, поскольку мы хорошо знаем рынок и его игроков. Однако мы бы предпочли больше прозрачности.

KP: Какую выгоду получила бы Украина от большей прозрачности?

НК: Основным недостатком отсутствия прозрачности является недоверие потенциальных девелоперов и инвесторов в условиях высокого риска и относительно низкого ВВП.

Повышение уверенности инвесторов может потенциально иметь стимулирующий эффект на экономический рост. Больше транзакций, большая ликвидность на рынке, девелопмент начинает двигаться вперед.

Я не думаю, что для правительства это является приоритетным вопросом. По моему мнению, украинская администрация на данном этапе сталкивается с более серьезными вызовами, чем отсутствие прозрачности на рынке недвижимости. По большому счету, они же видят, что операции с недвижимостью, передача права собственности или договоры купли-продажи проводятся как личные дела между вовлеченными сторонами, поэтому, соответственно, зачем прозрачность?

KP: В центральной части Киева очень много вакантной недвижимости...

НК: Во-первых, нужно дифференцировать здания и землю. В Киеве и прилегающих районах есть множество незастроенных участков, которые были сданы в краткосрочную аренду девелоперам в 2004-2008 годы сроком на 10-15 лет.

Мы видели, что многие из этих девелоперов спекулировали землей, пытаясь сохранить за собой право на строительство без самой застройки. Они придерживали землю, ожидая роста стоимости, чтобы перепродать свои права на аренду.

Что касается незавершенного строительства, то есть разные причины. Иногда части таких зданий находятся под контролем или в собственности третьих сторон, а это исключает застройку всего участка. Бывает, что девелоперы владеют зданием, однако не земельным участком, отведенным под застройку. Однако чаще всего это означает, что расходы на содержание являются достаточно низкими, в то время как стоимость аренды земли значительно выросла за последние три-четыре года.

KP: Поддержали бы вы налоговую систему на имущество, которая базировалась бы на оценочной рыночной стоимости?

НК: Я считаю, это бы стимулировало передачу многих из этих зданий. Но кто будет проводить оценку рыночной стоимости? В Украине нет соответствующей инфраструктуры, которая бы позволила это сделать в таком большом масштабе. Для такого налога должна быть законодательная база, а его внедрение требует много лет. Также я сомневаюсь, что не будет возможности для манипуляций, особенно в отношении крупных зданий. Оценка объектов незавершенного строительства крайне субъективна, особенно на таком незрелом рынке как украинский, которому не хватает прозрачности и ликвидности.

Другой вопрос, что именно там будет построено.

KP: Рынок жилой недвижимости более надежен, чем коммерческой?

НК: Да, девелопмент жилой недвижимости значительно опережает все форматы коммерческой недвижимости. Все земельные участки, к продаже которых мы были привлечены за последние 18 месяцев, были назначены под жилую застройку. Девелоперы покупают землю, изначально зонированную для строительства коммерческой недвижимости, с целью трансформировать ее в жилую.

Расходы на жилую застройку значительно ниже, чем на коммерческую. Также продажа может начаться еще на стадии строительства. И наконец, квартиры имеют большую ликвидность, чем, скажем, торговые центры. Последний вам нужно построить, сдать в аренду, содержать его еще три года для достижения зрелости и только после этого попробовать все это продать за десятки миллионов долларов.

В Киеве существует спрос на новое жилье. Многие горожане отдают предпочтение тому, чтобы жить в новом доме даже в отдаленных районах, чем в центре, но в старом здании.

Большинство застройщиков жилой недвижимости сосредотачиваются на маленьких квартирах в центральной части города. Прошли времена огромных квартир по 100-200 квадратных метров, на сегодня средний размер составляет 60-85 квадратных метров. Они всегда будут ликвидными, поэтому покупка квартиры часто является формой инвестиции для тех, кто не доверяет банкам.

KP: Какова текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости?

НК: В то время, как ситуация на рынке офисной недвижимости улучшается с точки зрения повышения занятости помещений, вакантность остается высокой, по нашим данным - на уровне 15-20%. Соответственно, арендные ставки низкие, а строить и вводить в эксплуатацию новые офисные помещения не выгодно.

На данный момент объем офисных помещений в Киеве составляет 1,8 миллиона квадратных метров, в основном это наследство застроек 2012-2013 годов. В последнее время стало труднее найти небольшие офисы в центре. Пока нет ни одного крупного проекта девелопмента, который бы позволил предположить снижение вакантности.

KP: Девелопмент торговой недвижимости представляется более вероятным, чем офисной.

НК: Торговая недвижимость рассматривается как более рискованные инвестиции. В отличие от рынка офисной недвижимости, где арендные ставки зафиксированы в долларах, ритейл больше ориентирован на гривну. Вследствие значительной девальвации гривны и снижения доходов населения многим торговым центрам пришлось принять арендные ставки в гривне, а ритейлерам ограничить свои расходы. Открывать новые магазины стало дороже.

KP: На западе торговые центры испытывают определенные трудности из-за стремительного развития электронной коммерции. Кажется, что в Украине противоположная тенденция. В прошлом году в Киеве открылось три мола, десяток других в проекте.

НК: Я не думаю, что рынок торговой недвижимости разрушится настолько, чтобы молы превратились в города-призраки. Существует много проектов, но все они долгосрочные, и многие из них приостановлены, потому внезапное перенасыщение рынка маловероятно.

Я замечаю, что развитие электронной коммерции начинает влиять на ритейл в Украине. Это, в первую очередь, отражается на позиционировании ТРЦ. Глобальная тенденция - торговые центры как место для общения. Прогрессивные ритейлеры всегда ищут пути увеличения продолжительности пребывания посетителей в ТРЦ, предлагая дополнительную инфраструктуру.

Я считаю, что с внимательным и продуманным позиционированием, которое бы соответствовало целевой аудитории, киевские торговые центры могут быть очень рентабельными. Это касается как ТЦ микрорайонного формата, например, «Пирамида», приобретенного компанией Dragon Capital, так и больших молов вроде Ocean Plaza.

KP: Что произойдет в ближайшем будущем на рынке гостиничной и логистической недвижимости?

НК: Я думаю, что больше внимания будет уделяться малобюджетным поездкам. Мы прогнозируем рост среди трехзвездочных гостиниц и в бутик-гостиничном сегменте. В следующем месяце Radisson открывает Park Inn. В планах есть открытие нового Ibis на Подоле.

Что касается рынка логистики, то, по моему мнению, он уже достиг своего дна. В 2008 году арендные ставки были на уровне 10-12 долларов за квадратный метр. Сегодня и 4 доллара считается хорошей ставкой.

Похожие новости

Как построить успешный торговый центр в Украине
Девелопмент

Как построить успешный торговый центр в Украине

Несмотря на нестабильность политико-экономической ситуации, реализовать успешный проект в Украине вполне возможно.

Крис Хеггерик
Промышленная недвижимость

Ghelamco Group объявила о продаже своего логистического комплекса Kopylov Logistics Park

Ghelamco Group объявила о продаже своего логистического комплекса площадью более 30 тыс. кв. м украинскому ритейлеру «АТБ».

Кто инвестирует в коммерческую недвижимость, и как рынок глобальных инвестиций влияет на Украину?
Инвестиции

Кто инвестирует в коммерческую недвижимость, и как рынок глобальных инвестиций влияет на Украину?

Объем нового капитала, направленного на мировые рынки коммерческой недвижимости, по итогам 2015 г. достиг рекордного показателя в $443 млрд.