Исследование: Гостиничный рынок Киева на карте Европы

Исследование: Гостиничный рынок Киева на карте Европы

Компания Cushman & Wakefield (ранее – DTZ в Украине) проанализировала основные тренды на рынке гостиничной недвижимости в Киеве и сравнила их с другими столицами Центральной и Восточной Европы. Основные выводы: самый малый объем туристического рынка, самая низкая обеспеченность номерным фондом, самая низкая заполняемость отелей при самых высоких темпах роста. К концу 2017 года ставки в гостиничной недвижимости Киева снизятся до уровня 2013 года.

 

Туристическая отрасль в национальной экономике стран Восточной Европы

 

Несмотря на глобальные потрясения, которые переживал мир в 2016 году, от террористических атак до социальных протестов, принимающих зачастую агрессивные насильственные формы в ряде стран мира, угрозу нарастания политического популизма и межнациональной нетерпимости, туристическая отрасль в глобальной экономике продемонстрировала сравнительную устойчивость. Даже на фоне негативных макроэкономических и политических воздействий она, как и в предыдущие 5 лет, закончила 2016-й год с ростом, опережающим рост мирового ВВП в целом.

В 2016 году вклад отрасли туризма в ВВП Украины составил 5 млрд. долл. США, это 5,6% в общем ВВП страны. В абсолютном значении данный показатель сопоставим с показателями стран Словакии (5,6 млрд.) и Болгарии (6,6 млрд.) и существенно ниже других стран СЕЕ (для сравнения: Польша – 21,1 млрд., Венгрия – 13 млрд., Чехия – 15 млрд.). Лидер региона СЕЕ - Австрия с показателем 50,7 млрд. и долей в ВВП 15,6%. 

 

График 1. Абсолютный и относительный вклад отрасли туризма в ВВП стран Центральной и Восточной Европы

 

График 1. Абсолютный и относительный вклад отрасли туризма в ВВП стран Центральной и Восточной Европы
Источник: Cushman & Wakefield

 

Площадь окружности на графике пропорциональна абсолютному вкладу отрасли туризма в ВВП стран Центральной и Восточной Европы в абсолютном выражении. Ось У – удельный вес отраслив ВВП стран.

По показателю удельного веса вклада отрасли туризма в ВВП страны Украина незначительно опережает Польшу с показателем 4,5% и Румынию с показателем 5,2%. Для сравнения – доля туризма в мировой экономике составляет 10,2%, для Европы в целом – 9,9%.

Динамика показателя вклада туризма в ВВП Украины с 2010 по 2016 год показана на Графике 2 ниже. С 2012 года темп роста замедлялся до резкого снижения в 2014 году, которое произошло по причине девальвации на фоне политического и экономического кризиса. Тенденции роста наметились 2 года спустя (прежде всего из-за низкой базы сравнения), но 2016 год составил всего 63% от показателя 2013 года.

 

График 2. Динамика развития отрасли туризма в Украине

График 2. Динамика развития отрасли туризма в Украине
Источник: Cushman & Wakefield

 

По прогнозам компании WTTC (The World Travel & Tourism Council), в 2017 году отрасль туризма Украины продемонстрирует прирост 3,4% и в долгосрочной перспективе будет расти в среднем на 3,1% в год. При таком среднегодовом приросте в десятилетней перспективе данный показатель в долларах США, вероятно, не достигнет уровня 2013 года.  

Развитию туризма способствуют инвестиции в отрасль, направленные на строительство и реконструкцию туристско-рекреационных объектов, гостиничных комплексов, объектов индустрии развлечений и др.

На Графике 3 показаны объемы инвестиций в туристическую отрасль стран Восточной и Центральной Европы и Украины в 2010 и 2016 году, а также удельный вес инвестиций в развитие туризма в общих национальных инвестициях в 2016 г.

Среди основных тенденций:

  • В Украине размер инвестиций в туристическую отрасль сократился в 2 раза с 2010 года и на сегодняшний день составляет до 2% общих инвестиций, что существенно ниже показателей стран Восточной и Центральной Европы.
  • Для большинства стран Восточной Европы ежегодный объем инвестиций в туристическую отрасль оставался практически неизменным с  2010 г.
  • Наибольший прирост инвестиций с 2010 года продемонстрировали Польша (+23%), Чехия (+22%) и Румыния (+22%).

 

График 3. Инвестиции в туризм стран СЕЕ

График 3. Инвестиции в туризм стран СЕЕ
Источник: Cushman & Wakefield

 

Для сравнения – доля инвестиций в туристическую отрасль в разрезе мировых инвестиций составляет 4,4%, для стран Европы в целом – 4,9%.

График 4 демонстрирует соотношение расходов внутренних и иностранных туристов («кто тратит?») в Украине и странах СЕЕ в 2016 г. Расходы иностранных туристов включают в себя затраты нерезидентов страны на деловые и личные поездки, включая затраты на транспорт, но исключая затраты на учебу. Расходы внутренних туристов включают затраты резидентов на деловые и личные поездки. 

 

График 4. Структура расходов внутренних туристов и иностранных туристов

 

График 4. Структура расходов внутренних туристов и иностранных туристов
Источник: Cushman & Wakefield

 

В Украине, в отличие от большинства стран Центральной и Восточной Европы, преобладает внутренний спрос, что свидетельствует об ориентированности туристической отрасли на внутренний рынок. По итогам 2016 года, показатель расходов иностранных туристов продемонстрировал реальный рост на уровне 6%, но существенно на структуру расходов это не повлияло.

График 5 демонстрирует распределение расходов как внутренних, так и внешних туристов по двум основным направлениям: затраты на деловые и личные поездки («на что тратят?») в Украине и странах Центральной и Восточной Европы в 2016 году. Данные по распределению доходов свидетельствуют о преобладании приватного туризма. Затраты делового туризма в Украине постепенно снижались, начиная с 2008 года, на фоне снижающихся туристических потоков бизнес-сегмента.   

 

График 5. Структура расходов на деловые и личные поездки

 

График 5. Структура расходов на деловые и личные поездки
Источник: WTTC

 

В 2015-2016 годах показатель расходов делового туризма начал возрастать и, по итогам 2016 года, превысил на 7% показатели 2015 года и достиг уровня 2007 года. Это связано прежде всего с возобновлением международной активности страны – ведением активной работы правительственных и неправительственных организаций, расширением в стране миссий других государств, внедрением и реализацией образовательных программ для государственного сектора.

 

Рейтинги стран

 

На основе набора макроэкономических показателей отрасли и долгосрочных прогнозов, WTTC формирует рейтинги стран (всего 185 стран) по значимости туристической отрасли в формировании национального продукта страны от 1 (высокая значимость) до 185 (низкая значимость).

 

Текущий рейтинг (по данным 2016 г.)                                                                                                                          

В долгосрочной перспективе (до 2027 г.)

Текущий рейтинг (по данным 2016 г.) и в долгосрочной перспективе (до 2027 г.)
Источник: Cushman & Wakefield

 

В долгосрочной перспективе ожидается усиление роли туристической отрасли в экономике стран Польши, Болгарии, Венгрии, в меньшей степени - Украины и Румынии.

Австрия и Чехия теряют свои позиции в рейтинге в долгосрочной перспективе из-за сравнительной зрелости туристической отрасли, насыщенности объектами гостиничной, туристической, рекреационной инфраструктуры (например, в Вене уже на сегодняшний день практически отсутствуют свободные участки под застройку объектами рекреации). Из-за этого удельный вес отрасли туризма в ВВП данных стран будет постепенно снижаться.

 

Туристический поток

 

До 2014 года въездной туристический поток Украины превышал туристические потоки большинства стран Восточной Европы, достигая 25 млн. человек в 2013 году. В 2014-2015 годах количество приезжающих в страну иностранных граждан снизилось в 2 раза, практически до минимума за 25 лет существования независимой Украины. Снижению туристического потока в страну в наибольшей степени способствовал отток туристов из России и Беларуси.

 

График 6. Въездной туристический поток

 

График 6. Въездной туристический поток
Источник: Официальная статистика стран

 

Для других стран Центральной и Восточной Европы характерно наращивание въездного туристического потока в течение последних 5 лет. Структура въездного потока также претерпела изменения.

 

График 7. Структура въездного туристического потока

График 7. Структура въездного туристического потока
Источник: Cushman & Wakefield

 

Так, в несколько раз уменьшилась доля туристов из России (с 9,5 млн. человек, или 41% общего турпотока, в 2012 году до 1,5 млн. человек, или 11%, в 2016) и Беларуси.

В 2016 г. появилась тенденция роста туристического потока. Это связано с относительной стабилизацией внутриполитической ситуации, снижением активности боевых действий, приостановлением наступательных операций с неподконтрольных Киеву территорий военного конфликта и в целом с прекращением пропаганды относительно опасности нахождения на территории Украины, активно проводимой посольствами различных стран в период с 2014 до 2015 года.

По итогам 2016 года отмечается увеличение потоков из соседних европейских стран, а также стран дальнего зарубежья с незначительным удельным весом в общей структуре въездного потока, но с существенным приростом относительно прошлого периода (2015 г.): Израиль, Турция, США.

По прогнозам WTTC, в 2017 году количество приезжих иностранцев увеличится на 5%, но только долгосрочной перспективе (10 лет) достигнет уровня 2013 года.

 

Основные тренды рынка гостиничной недвижимости Киева и столиц стран Центральной и Восточной Европы

 

На конец 2016 года и в начале 2017 года совокупный номерной фонд Киева составил более 10 тысяч номеров в 106 гостиницах. Лидерами предложения на рынке гостиничной недвижимости в Центральной и Восточной Европе являются Прага и Вена. По ожидаемому приросту номерного фонда до 2020 года - Варшава (+21%) и София (+17%). При условии реализации заявленных проектов гостиничной недвижимости, номерной фонд Киева до 2020 года увеличится на 13%.

 

График 8. Текущий номерной фонд (2016 г.) и ожидаемое предложение (до 2020 г.) столиц стран СЕЕ

График 8. Текущий номерной фонд (2016) и ожидаемое предложение (до 2020) столиц стран СЕЕ
Источник: Cushman & Wakefield

 

Показатель обеспеченности номерным фондом в расчете на тысячу жителей в Киеве является самым низким среди столиц Центральной и Восточной Европы и составляет 3,5 номера на тысячу жителей. Для сравнения: в Софии и Бухаресте - 5,2 номеров, в Праге - 27,3 номеров (График 9).

Хорошая новость в том, что в Киеве - самый высокий среднегодовой темп прироста номерного фонда, который с 2012 года составил более 5% в год.

 

График 9. Обеспеченность номерным фондом и темпы прироста за последние 5 лет

График 9. Обеспеченность номерным фондом и темпы прироста за последние 5 лет
Источник: Cushman & Wakefield

 

Площадь круга – номерной фонд (абсолютное значение, 2016 г.). Ось Х – обеспеченность номерным фондом на 1000 жителей. Ось У – среднегодовой темп прироста номерного фонда за период с 2012 по 2016 гг.

Низкая обеспеченность номерным фондом говорит о существующем потенциале рынка Киева, но не для всех сегментов. Как известно, в последние годы номерной фонд Киева пополнялся качественным предложением в высоком ценовом сегменте, вследствие чего гостиницы класса upscale и luxury в общем номерном фонде занимают порядка 19%.

Несмотря на значительный удельный вес midscale (29%) и economy (38%), данный сегмент в основном представлен объектами с высокой степенью морального и физического износа.

 

График 10. Структура предложения по сегментам

График 10. Структура предложения по сегментам
Источник: Cushman & Wakefield

 

При условии реализации ряда заявленных проектов (Таблица 1), доля midscale увеличится с 29% до 31%. По-прежнему незаполненной остается ниша economy, которая была бы представлена международными сетями. Сейчас этот сегмент осваивается национальной сетью с ограниченным присутствием на международном рынке Reikartz Hotel Group.

 

Таблица 1. Перспективное предложение

 

Таблица 1. Перспективное предложение
Источник: Cushman & Wakefield

 

В настоящее время лишь 23% со­вокупного номерного фонда столицы представлено отелями мировых брендов (График 11). К 4% мы относим присутствующие на рынке Reikartz Hotel Group и Iris Hotel International Hotels Group с пока что ограниченным присутствием на международном рынке. Два отеля Reikartz есть также в Швеции, еще два - в Казахстане. Iris, помимо Киева и ряда городов на побережье Азовского моря, представлен еще и в Праге.

 

График 11. Структура предложения номерного фонда по типу управления

График 11. Структура предложения номерного фонда по типу управления
Источник: Cushman & Wakefield

 

Политическая нестабильность и экономический кризис последних лет не­гативно отразились на планах экспансии международных операторов на рынок Украины.

Из-за приостановления развития международных гостиничных сетей в Киеве и в Украине в целом на сегодняшний день предложение номерного фонда под управлением международных операторов является несбалансированным со значительным удельным весом высокого ценового сегмента и практически отсутствием качественного бюджетного предложения (График 12).

 

График 12. Структура предложения номерного фонда под управлением международных операторов по категориям

График 12. Структура предложения номерного фонда под управлением международных операторов по категориям
Источник: Cushman & Wakefield

 

 

График 13. Текущее и перспективное предложение номерного фонда международных операторов

 

График 13. Текущее и перспективное предложение номерного фонда международных операторов
Источник: Cushman & Wakefield

 

Следует отметить, что за счет перспективного предложения с заявленными планами реализации до 2020 года качественно структура номерного фонда не изменится. Как видно на Графике 13, новое предложение, вероятнее всего, будет формироваться преимущественно номерным фондом высокого и выше среднего ценового сегмента.

 

Показатели операционной деятельности гостиниц Киева и столиц стран Центральной и Восточной Европы

 

В 2016 году тенденция роста основных операционных показателей гостиниц (заполняемость, ADR, RevPAR) в столицах стран Центральной и Восточной Европы укрепилась.

 

График 14. Операционные показатели

 

График 14. Операционные показатели
Источник: Cushman & Wakefield

 

Будапешт и Прага положили начало этому тренду в 2015 году, продемонстрировав значительное увеличение средней стоимости номера и его доходности. Вскоре его успешно продолжили Братислава, София и Бухарест с рекордным приростом ADR и RevPAR в регионе. Относительная ценовая доступность номеров в столицах и в последующих периодах станет ключевым драйвером спроса. Росту операционных показателей способствовали также внутренние факторы: в Софию увеличился приток туристов из России, так как Болгария рассматривалась как альтернатива Турции после внешнеполитических «разборок» между Турцией и Россией.

На государственном уровне Болгария приступила к реализации комплексной стратегии развития туризма в стране. Братислава, столица Словакии, активно продвигает MICE сегмент, и толчок этому был дан председательством страны в ЕС в течение второй половины 2016 года. Экономика Румынии – одна из самых быстрорастущих в Европе, и это не могло не отразится на рынках коммерческой недвижимости страны, в том числе и гостиничной. В стране растет доля частного туризма. Рынок гостиничной недвижимости Бухареста имеет значительный потенциал благодаря растущей заполняемости номерного фонда, которая по итогам 2016 года превысила 70% на фоне средней стоимости номера, которая ниже, чем стоимость номеров в Праге или Будапеште. Сдерживающими факторами развития рынка являются недостаток квалифицированного персонала и недостаточно развитая инфраструктура страны для того, чтобы принимать масштабные MICE мероприятия международного уровня.

На более развитых рынках Вены, Праги и Варшавы темпы роста операционных показателей гостиниц замедлились. В Вене отмечалось небольшое снижение ADR.

Туристический рынок в большинстве столиц Центральной и Восточной Европы сейчас работает с заполняемостью, которая находится на докризисном уровне (до 2008 г.) или даже превысила его. Такая заполняемость близка к стабилизационной, и в этом случае фактором роста дохода на номер будет выступать в большей степени средняя стоимость номера. Поскольку спрос растет, а новое предложение остается ограниченным, то существует потенциал роста ADR, а это значит, что средняя доходность номера будет только возрастать.

Все вышесказанное не применимо к Киеву из-за событий трехлетней давности. Заполняемость гостиниц - самая низкая среди столиц стран Центральной и Восточной Европы. Ее рекордный рост (более 20% по сравнению с 2015 г.) объясняется низкой базой для сравнения, которую представлял собой данный показатель в 2014-2015 годах. Рост средней доходности номера обеспечивался исключительно ростом заполняемости. Средняя стоимость номера ADR снизилась почти на 2%. Поскольку предложение на рынке Киева не сбалансировано, с существенным смещением в сторону высокого ценового сегмента, на данный момент средняя ADR качественного предложения одна из самых высоких в Центральной и Восточной Европе. Из-за превышения предложения над спросом в сегменте luxury и upscale возможны дальнейшие корректировки ADR в сторону снижения из-за высокого влияния данного сегмента на усредненные показатели и формирование цены рынка.  Однако, в виду того, что даже при выходе на рынок заявленных отелей, рынок Киева все еще будет далек до насыщения, значительных корректировок ADR ожидать не стоит.

 

График 15. Средняя доходность номера (RevPAR) в столицах стран Восточной Европы, 2013-2016 гг.

График 15. Средняя доходность номера (RevPAR) в столицах стран Восточной Европы, 2013-2016
Источник: HVS, PKF, STR

 

Гостиницы как объект инвестирования

 

График 16. Инвестиции сегмента гостиничной недвижимости

 

График 16. Инвестиции сегмента гостиничной недвижимости
Источник: Cushman & Wakefield

 

В странах Центральной и Восточной Европы наблюдался рост объемов инвестиционных сделок в сегменте гостиничной недвижимости в период с 2015 до 2016 года. Лидерами выступали Австрия и Чехия – страны с наиболее развитыми и насыщенными рынками. Росту инвестиционного рынка способствовали готовность банков финансировать приобретение объектов, расширение групп потенциальных инвесторов и общее улучшение операционных показателей гостиниц.

 

График 17. Ставки доходности (г. Киев)

График 17. Ставки доходности (г. Киев)
Источник: Cushman & Wakefield

 

С точки зрения инвестиций, гостиничный рынок значительно отличается от других сегментов коммерческой недвижимости. Так, если для получения арендного дохода собственники офисных и торговых центров подписывают среднесрочные и долгосрочные договоры (не менее 1 года), получение доходов от операционной деятельности гостиниц связано с ежедневной стратегией собственника по привлечению и удержанию гостей отеля и поиску здорового баланса между доходами от номеров, кафе и ресторанов, а также других сервисов, предлагаемых гостиницей и затратами на них.

Именно в виду того, что для эффективного управления отелем необходимы специфические знания, а также потому что операционные показатели отеля зависят от многих сложно прогнозируемых факторов, ожидаемая доходность на гостиницы всегда на 1-1,5% выше, чем для лучших офисных или торговых центров.

Практически полное отсутствие сделок к сегменте гостиничной недвижимости в Украине говорит о несовпадении ожиданий собственников и инвесторов. К сожалению, в большинстве случаев в процессе формирования цены собственники отталкиваются от понесенных средств, а не от результатов операционной деятельности гостиниц, что в свою очередь не устраивает потенциальных инвесторов. 

 

Подготовлено:

Яна Литвинчук, заместитель управляющего директора компании Cushman & Wakefield в Украине

Анастасия Кляцкая, заместитель руководителя департамента оценки компании Cushman & Wakefield в Украине

Владимир Терзов, заместитель руководителя департамента оценки компании Cushman & Wakefield в Украине