ОФІСНА НЕРУХОМІСТЬ СТОЛИЦІ: РИНОК НА ПІДЙОМІ

Офисная недвижимость столицы: рынок на подъеме

Вакантность офисных помещений в столице и регионах достигла критического минимума. Подробности – в интервью Левона Папояна, руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине


В декабре 2018 года среднерыночная вакантность в сегменте офисной недвижимости в Киеве снизилась до 4,9%, достигнув своего минимума за период с 1 квартала 2009 года, а в Центральном деловом районе показатель составил всего 2,7%. По нашему мнению, если общая деловая динамика в Украине в ближайшем будущем не ухудшится, дальнейшее снижение неизбежно, так как темпы строительства недостаточны для удовлетворения спроса и большинство офисных помещений, которые планируют ввести в эксплуатацию в течение года, будут быстро поглощены.

Когда мы говорим о 4,9%, нужно понимать, что это суммарный показатель по Киеву. При этом в городе довольно сложно найти свободные помещения площадью от 1 000 кв. м в бизнес-центрах класса А.

В связи с нехваткой предложения в Киеве продолжают расти арендные ставки на качественные офисные помещения. Тенденция наметилась еще в 2016 году, когда был зафиксирован самый низкий уровень арендных ставок. На начало 2019 года ставки на помещения в бизнес-центрах класса А достигли показателей 2014 года и находились в диапазоне 22-29 долларов за кв. м в месяц. Арендные ставки на помещения классов В и С в Киеве достигли уровня 16-22 и 10-14 долл. соответственно (без учета НДС, сервисных и коммунальных платежей).

Учитывая стабильный спрос со стороны арендаторов и недостаточный объем нового строительства, арендные ставки продолжают увеличиваться. Более того, собственники все реже соглашаются на предоставление арендных льгот в виде компенсации затрат на ремонт и арендных каникул. Также отмечу, что на фоне критического снижения вакантности фактор цены теряет приоритетное значение, особенно в сегменте наиболее качественных офисных помещений и объектов, расположенных в Центральном деловом районе Киева.

Офисная недвижимость какого класса преобладает в Киеве?

Доля офисных помещений класса В преобладает в структуре рынка офисной недвижимости в Киеве по причине оптимального соотношения цены и качества. Но в последние годы все больше арендаторов в столице переориентируются на офисную недвижимость класса А, что связано в первую очередь с увеличением предложения в данном сегменте, который в большинстве случаев является более привлекательным для компаний-арендаторов с точки зрения эффективности использования помещений, общего качества и внутреннего комфорта. Также, несмотря на некоторое повышение стоимости аренды, политика ценообразования в бизнес-центрах класса А остается ориентированной на клиента.

Оставаясь достаточно востребованными, для сохранения конкурентных позиций бизнес-центры класса В требуют постепенной модернизации – как минимум, обновления входной группы, фасадов, инженерного оборудования и систем.

Нуждается ли в модернизации недвижимость класса А?

В связи с повышенным спросом, собственники пока не видят необходимости в модернизации, хотя большинство бизнес-центров в Киеве, которые позиционируются в классе А, были построены 5-10 лет назад согласно требованиям, актуальным на то время. Но рынок не стоит на месте, и через 2-3 года собственникам таких объектов придется задуматься о модернизации, особенно если в Киеве будут реализоваться текущие планы по девелопменту новых современных бизнес-центров и бизнес-парков. Новые объекты класса А, которые планируются к выводу на рынок офисной недвижимости в Киеве в среднесрочной перспективе, в большинстве случаев проектируются с учетом самых актуальных мировых тенденций и будут соответствовать высоким стандартам качества.

Какие требования предъявляют арендаторы?

Стандартные требования офисных арендаторов в Киеве касаются удобного расположения бизнес-центра, наличия необходимой офисной площади и возможности ее расширения/сокращения напротяжении срока аренды, оптимальной планировки этажа, современных эффективных инженерных систем, которые могут быть адаптированы под конкретные потребности арендатора, эффективного и прозрачного управления объектом недвижимости, а также наличия сопутствующей инфраструктуры в самом бизнес-центре или в его ближайшем окружении.

Наличие у бизнес-центра «зеленой» сертификации согласно международным стандартам BREEAM или LEED само по себе не влияет на решение об аренде, однако от объектов класса А ожидается высокий уровень энергоэффективности и высокий внутренний комфорт, подтверждающий качество здания. Сегодня мы наблюдаем тенденцию, что девелоперы новых офисных зданий в Киеве в процессе разработки проекта уделяют особое внимание вопросам качества и энергоэффективности, а также в большинстве случаев рассматривают «зеленую» сертификацию своих объектов.

В качестве примера ресурсосберегающих технологий, которые применяются уже сегодня на рынке офисной недвижимости в Киеве, можно выделить использование многими девелоперами тепловых насосов, а также энергогенерирующих фасадов (например, в бизнес-центре по ул. Короленковской, 4).

Представлены ли на рынке коворкинги, пространства открытой или гибкой планировки?

Они не только представлены, но и активно развиваются. О развитии сегмента коворкингов мы можем судить по растущему спросу со стороны крупных операторов на помещения в профессиональных бизнес-центрах. В данном случае спрос превышает предложение.

Один из первых коворкингов, который познакомил киевлян с новым форматом рабочего пространства еще 5 лет назад, – пространство «Часопыс» по улице Льва Толстого, где за фиксированную сумму посетитель получал безлимитный доступ к Интернету, чаю, кофе и печенью, мог поработать с ноутбуком или провести неформальную встречу. Сейчас «Часопыс» представлен также в UNIT.City, а в прошлом году создал совместное предприятие с международным коворкинг-оператором rent24, получив дополнительный стимул для дальнейшего развития.

Из международных операторов на рынок Украины первой вышла компания Regus. Компания сдает в аренду обслуживаемые офисные помещения, мини-офисы и незакрепленные рабочие места в 120 странах. На сегодняшний день в нашей стране Regus представлен в 8 бизнес-центрах и продолжает активно развиваться.

Конкуренция в сегменте усилилась с расширением сетей локальных игроков, в частности операторов Coworking Platforma Art-Zavod и Coworking Platfoma Leonardo, Creative Quarter, вышеупомянутого «Часопыса», Creative States, а также с выходом на рынок новых зарубежных операторов, таких как венгерский New Work Labs и эстонский Lift99. Уже недостаточно предлагать рабочие места, офисную мебель, доступ к Интернету и конференц-зал, поскольку возникла потребность в качественной дифференциации предоставляемых услуг.

Во всем мире наблюдается тенденция отказа многих компаний-арендаторов от традиционных офисов в пользу коворкингов и гибких пространств. Если изначально коворкинги были нацелены на малый бизнес, то позже ими заинтересовались и крупные компании, которые арендуют рабочие места для сотрудников бэк-офисов или на этапе выхода на новый рынок.

Более того, постепенно меняется культура аренды офисов. С целью оптимизации затрат на аренду и обеспечения гибкости рабочих процессов многие компании отдают предпочтение формату shared desk, что подразумевает незакрепленное за конкретным сотрудником рабочее место. В компании на 300 человек может быть 100-150 рабочих мест. Составляется график посещения офиса, в соответствии с которым одним рабочим местом могут пользоваться 2-3 сотрудника.

Что привлекает иностранных операторов в Украине?

Незаполненная ниша и достаточно новый рынок, который благодаря работе перечисленных выше операторов, становится понятным.

Локальные арендаторы начинают осознавать преимущества такого подхода, особенно для решения краткосрочных задач. Даже крупные компании при необходимости аренды 200-300 кв. м офисных помещений часто готовы рассматривать предложения коворкинг-операторов, где отсутствует необходимость капитальных инвестиций в ремонт, закупки мебели, с возможностью долгосрочной аренды помещений с готовой инфраструктурой, услугами уборки и охраны. При аренде таких пространств оплата осуществляется не за квадратный метр, как в случае со стандартными офисными помещениями в бизнес-центрах, а за полностью оборудованное рабочее место с учетом дополнительного пакета услуг.

Новые офисные пространства располагаются преимущественно в бизнес-центрах или занимают многофункциональные комплексы?

По состоянию на сегодня, коворкинг-пространства и обслуживаемые офисы располагаются преимущественно в бизнес-центрах и лишь в редких случаях представлены в МФК, например, New Work Labs в ТРЦ Globus.

Крупнейшие застройщики на рынке?

В 2018 году основные бизнес-центры были построены компаниями «Энергоинвест», INOR, UDP, KAN Develpment и несколькими другими украинскими девелоперами. Девелопментом новых объектов на рынке офисной недвижимости в Киеве сегодня занимаются преимущественно украинские компании.

Компания UDP продолжает развивать Innovation Park UNIT.City.

Также возобновила девелоперскую активность компания NEST, которая реализует проект бизнес-центра на ул. Михайловская, 12 и ранее была одним из крупнейших застройщиков в Киеве.

Среди проектов компании INOR – бизнес-центр «Династия», реконструкция одного из корпусов на улице Владимирская, 101, в планах строительство нового бизнес-центра класса А по улице Жилянской. Компания «Энергоинвест» выступила девелопером бизнес-центра «Астарта» и планирует дальнейшее развитие данной территории.

Когда ожидать появления на рынке новых объектов?

По состоянию на начало года, в планах на 2019 год ввод в эксплуатацию бизнес-центров класса А и В общей арендной площадью порядка 90 000 кв. м, и еще 138 000 кв. м запланировано к сдаче в 2020 году. В связи с улучшением общей экономической и деловой динамики в Украине в 2017-2018 годах, многие девелоперы рассматривают возможность строительства бизнес-центров и бизнес-парков в Киеве. Если в ближайшем будущем в Украине положительная динамика в бизнесе продолжится и не будет экономических и политических потрясений, в течение 2021-2022 годов в Киеве появятся новые качественные объекты офисной недвижимости, которые могут кардинально изменить рынок в сторону повышения качества и стабилизации арендных ставок.

В офисные пространства какого класса выгоднее вкладывать инвестору?

В объекты класса А. Себестоимость строительства бизнес-центра класса А незначительно выше (10-20%) по сравнению с бизнес-центрами класса В, при этом достижимые арендные ставки будут на 30-40% выше.

Есть ли данные по сделкам аренды, совершенным в прошлом году и с начала этого года?

В 2018 году в Киеве сдано в аренду 153 000 кв. м офисных помещений. Хотя данный показатель на 25% и 13% ниже, чем в 2017 и 2016 годах соответственно, это прежде всего связано с тем, что спрос в 2018 году значительно превышал предложение. Кроме того, многие договоры аренды были подписаны или переподписаны на срок 3-5 лет в 2014-2016 годах, что приведет к повышению активности арендаторов в 2019-2020 годах.

Появились ли новые арендаторы?

Их немного и в основном это либо стартапы, либо представительства иностранных компаний с небольшим количеством персонала, что соответствует логике развития при выходе на новый рынок, либо коворкинг-операторы, такие как Lift99, New Work Labs, Creative States и т.д.

Как быстро и на каком этапе строительства находится арендатор?

В текущих условиях рынка, в зависимости от месторасположения и качества строящегося бизнес-центра, возможно заключение предварительных договоров аренды за 6-8 месяцев до запланированной даты ввода в эксплуатацию. На момент сдачи объекта заполняемость может достигать 80-90%.

Какова средняя площадь арендуемых помещений?

В среднем, на рынке в Киеве это запросы на аренду офисных помещений площадью 1 000 кв. м, но могут быть запросы и на 10 000 – 30 000 кв. м. В Украине, как в Киеве, так и в крупнейших областных центрах, представлено достаточное количество компаний, в основном из IT-сферы, которые в течение последних 3-4 лет арендовали помещения в офисных зданиях в разных локациях по городу и сегодня часто ощущают необходимость консолидации. В этом случае мы можем ожидать запросы на аренду офисных помещений площадью от 10 000 до 40 000 кв. м в зависимости от города и арендатора, и уже работаем с такими заявками.

Каковы доходность и период окупаемости проекта?

Доходность составляет в среднем 12-15%. Для сравнения, в Европе этот показатель менее 10%. Период окупаемости проекта при строительстве бизнес-центра – 7-8 лет, а при инвестировании в покупку действующего бизнес-центра – 8-10 лет.

Каковы перспективы развития рынка?

В настоящее время есть все основания говорить о том, что рынок офисной недвижимости в Киеве и других крупных городах Украины находится на этапе восстановления: есть спрос, имеется нехватка качественного предложения, и это благоприятная ситуация для инвесторов и девелоперов. Но только для тех, которые знают ситуацию изнутри, накопили определенную денежную массу и хотят вложить ее в направление, которое понимают лучше всего. В данном контексте важным фактором является то, что международные банки не спешат кредитовать строительство новых объектов коммерческой недвижимости в Украине, а если и делают это, то под высокий процент.

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости в Киеве нуждается в новых объектах, что наглядно показывают цифры: в Варшаве при населении 1,8 млн человек имеется 5,5 млн кв. м качественных офисных помещений, в Будапеште – 3,6 млн кв. м. И в этих городах по-прежнему наблюдается большая активность по строительству новых бизнес-центров.

В Киеве рынок офисной недвижимости в 2018 году пополнился 50 700 кв. м офисных помещений, и его объем в конце года составил 1,9 млн кв. м. Таким образом, потенциал огромен. Однако без выхода на рынок Украины крупных международных девелоперов и инвесторов мы не можем прогнозировать устойчивый рост качественного предложения в более отдаленной перспективе.

Бизнес, в свою очередь, занимает выжидательную позицию. Продолжают отслеживать ситуацию в Украине международные финансовые учреждения и девелоперы. Приход всех их возможен только при условии политической стабильности и устойчивого экономического роста. Таким образом, прогнозировать что-либо с высокой долей вероятности можно будет уже к концу 2019 года после завершения президентских и парламентских выборов.

 

Источник: журнал Wealth & Property

Похожие новости

DTZ Украина разработали концепцию инновационного района для IT специалистов во Львове
Офисная недвижимость

Компания DTZ разработала концепцию инновационного района для IT специалистов во Львове

27 июня во Львове состоялась IT Jazz Conference, на которой IT специалисты, инвесторы и представители власти обсудили будущее IT сферы в Украине.

Рисепшен
Офисная недвижимость

Офисный коворкинг приобретает популярность

Эксперты компании DTZ отмечают растущий спрос на услуги «коммунальных офисов».

Украина – идеальная площадка для создания комплексных центров обслуживания глобальных холдингов
Инвестиции, Офисная недвижимость

Украина – идеальная площадка для создания комплексных центров обслуживания глобальных холдингов

Компания КПМГ в Украине, совместно с компанией Cushman & Wakefield, опубликовала отчет о перспективах создания общих центров обслуживания в Укр