Офисный и логистический сегменты - основные двигатели роста в секторе недвижимости Европы в 2018 году

Офисный и логистический сегменты - основные двигатели роста в секторе недвижимости Европы в 2018 году

В Европе ускоряется рост арендных ставок и снижается доходность. Среднегодовые арендные ставки в секторе логистики достигли максимально высокого уровня за последние десять лет. В секторе ритейла прогнозируется рост доходности более чем на 40% рынков и снижение арендных ставок в 2019 году.


Согласно отчету международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield «ДНК недвижимости» ("DNA of Real Estate"), в 4 квартале 2018 года рынки коммерческой недвижимости сохранили положительную динамику в большинстве регионов Европы и в большинстве секторов.

Найджел Алмонд, руководитель департамента аналитики в компании Cushman & Wakefield, прокомментировал: «Секторы офисной и складской недвижимости были главными двигателями роста как в 4 квартале, так и в 2018 году в целом. На европейском уровне рост арендных ставок на офисные помещения составил 2,6% в годовом измерении, что является самым высоким показателем за последние пять лет. Арендные ставки в логистическом секторе также продемонстрировали высокий самый рост за последние десять лет - на 2,3%.

Сектор торговой недвижимости в Европе был более сдержанным, а арендные ставки уменьшились на 0,1% в течение квартала. Тем не менее, это улучшение по сравнению с падением на 0,4% в 3 квартале, в целом за 2018 год динамика выглядела положительно».

Ставки доходности также продолжали снижаться по всей Европе, причем самые значительные изменения произошли в логистике; в 4 квартале доходность снизилась на 20 базисных пунктов, что обусловлено высоким спросом со стороны инвесторов и ростом арендных ставок. Доходность в офисном сегменте снизилась на 6 базисных пунктов, а в ритейле - на 2.

По данным Cushman & Wakefield, Будапешт стал единственным рынком из 46 исследуемых городов, где в 4 квартале зафиксированы как положительный рост арендных ставок, так и снижение доходности во всех секторах недвижимости. Данная ситуация возможна благодаря сильным экономическим показателям, росту спроса со стороны арендаторов и инвесторов. Арендные ставки на помещения на торговых улицах выросли на 7,1% в 4 квартале, что обусловлено значительным ростом реальных доходов и потребления, а также ростом популярности формата стрит-ритейла среди туристов. Арендные ставки на логистическую недвижимость растут седьмой квартал подряд (+ 2,4%), что отражает увеличение расходов на строительство и ограниченное предложение складских помещений.

 

Офисная недвижимость

Арендные ставки на офисные помещения в Европе продолжили расти и в 4 квартале 2018 года поднялись на 0,7% (+2,6% в годовом измерении). Снижение арендных ставок не зафиксировано ни на одном из исследуемых рынков, а на 15 из 47 наблюдался рост ставок в 4 квартале. Лидировали по этим показателям Глазго (+6,7%), Барселона (+3,9%) и Брюссель (+3,3%). Рост арендных ставок в секторе офисной недвижимости наблюдался в течение всего 2018 года, причем темпы роста во всех четырех кварталах превышали 0,5%.

Наибольший годовой прирост был зафиксирован в Барселоне (+15,2%) из-за недостатка качественного предложения, за ней следовал Берлин (+ 13,8%) с крепкой экономикой, высоким спросом и низким уровнем предложения. Устойчивый спрос со стороны арендаторов в сочетании со снижением вакантности в качественных объектах привели к росту арендных ставок на наилучшие помещения в пяти территориальных округах Великобритании в 2018 году. В Италии рекордный уровень поглощения офисных помещений вызвал рост арендных ставок на 7,4% в Милане и на 5% в Риме за последние 12 месяцев.

В целом, доходность офисной недвижимости в Европе снизилась на 6 базисных пунктов в 4 квартале и составила 4,36%. Значительное снижение доходности за последние 12 месяцев наблюдалось в Германии (-26 б.п.), Бенилюксе (-22 б.п.) и центрально-восточном европейском регионе (-36 б.п.). Похоже, что ставки доходности достигли своего минимума во Франции, в то время как на полупериферийных рынках и в скандинавских странах в течение квартала и года произошло менее значительное снижение. Доходность офисной недвижимости в Великобритании выросла за квартал и за год, главным образом, после того, как выросла доходность лондонского Вест Энда на 25 б.п. до 3,75% в 4 квартале.

 

Складская и логистическая недвижимость

Арендные ставки на логистические помещения в Европе продолжили расти и в 4 квартале 2018 года повысились на 0,9% (+2,3% за год). Примерно половина исследуемых рынков продемонстрировали рост в годовом измерении, однако в 4 квартале таких рынков было меньше. Лидерами стали Дублин (+5,3%), Лондон (+3,3%), Москва (+2,9%) и Будапешт (+2,4%).

Ставки доходности снизились на более чем половине исследуемых рынков. В целом, доходность в секторе складской недвижимости Европы снизилась на 20 б.п. и составила 5,71%, что является существенной динамикой за последние три года. На уровне стран главные изменения за 4 квартал 2018 года были зафиксированы в Германии (-38 б.п.), Бельгии (-25 б.п.), Италии (-25 б.п.) и Дании (-23 б.п.). Высокий спрос, относительно ограниченное предложение и прогнозируемое повышение арендных ставок продолжают приводить к снижению доходности на многих рынках.

Найджел Алмонд добавляет: «Устойчивый рост арендных ставок и снижение доходности, зафиксированные в логистическом секторе в течение 4 квартала, являются продолжением высоких показателей этого сектора за последние 12 месяцев. На многих рынках существует нехватка предложения в секторе складской недвижимости, и это касается как рынка аренды, так и рынков капитала. Мы ожидаем дальнейший рост арендных ставок в 2019 году, но считаем, что снижение доходности будет медленным».

 

Торговая недвижимость

В Европе рост арендных ставок на торговых улицах остается сдержанным; несмотря на снижение на 0,1% за квартал, ситуация была стабильной в течение года. Арендные ставки оставались без изменений в 4 квартале на 80% исследуемых рынков. Повышение наблюдалось на нескольких рынках в Центрально-Восточной Европе (+7,1% в Будапеште и +4,0% в Софии), полупериферийных рынках (+4,3% в Риме и +1,8% в Барселоне) и в Великобритании (+2,0% в Лидсе и +1,8% в Манчестере). С учетом того, что арендные ставки оставались без изменений на более чем половине рынков в течение года, и ввиду угрозы со стороны онлайн-торговли, арендные ставки, по прогнозам, будут оставаться без изменений или снизятся на более чем 60% рынков в 2019 году.

Это влияет на настроения инвесторов, поскольку доходность торговой недвижимости вдоль торговых коридоров вновь была самой слабой из всех секторов недвижимости, достигнув всего 2 б.п. в 4 квартале. Центрально-восточные европейские рынки Будапешта и Софии, которые продемонстрировали положительный рост арендных ставок за квартал, показали снижение доходности на 25 б.п. Изменения также было заметно в Варшаве (-25 б.п.) и Амстердаме (-15 б.п.). Доходность выросла почти на четверти исследуемых рынков в этом году, включая Эдинбург, Глазго, Осло (25 б.п.) и Брюссель (+10 б.п.) в 4 квартале.

Найджел Алмонд комментирует: «Учитывая то, что доходность на многих рынках находится на десятилетних минимумах, а также существует высокая вероятность негативного или минимального роста, мы прогнозируем, что доходность возрастет до 40% на всех исследуемых рынках».

 

Примечание

Исследование «ДНК недвижимости» анализирует арендные ставки и ставки доходности на помещения высокого качества в 46 городах Европы. Скандинавский регион включает рынки в Дании, Финляндии, Норвегии и Швеции. Бенилюкс охватывает Бельгию, Люксембург и Нидерланды. Полупереферийный регион - это Ирландия, Италия, Португалия и Испания. В центрально-восточном регионе исследовались Словакия, Венгрия, Чехия, Польша и Румыния.

Похожие новости

DTZ Украина разработали концепцию инновационного района для IT специалистов во Львове
Офисная недвижимость

Компания DTZ разработала концепцию инновационного района для IT специалистов во Львове

27 июня во Львове состоялась IT Jazz Conference, на которой IT специалисты, инвесторы и представители власти обсудили будущее IT сферы в Украине.

Крис Хеггерик
Логистическая недвижимость

Ghelamco Group объявила о продаже своего логистического комплекса Kopylov Logistics Park

Ghelamco Group объявила о продаже своего логистического комплекса площадью более 30 тыс. кв. м украинскому ритейлеру «АТБ».

Mobelix
Торговая недвижимость

Рынок девелопмента ритейл-парков в Европе

В 2016 году площадь ритейл-парков увеличилась на 50% по сравнению с показателем 2015 года Меняется характер розничной торговли, так как новые участ