Офисный и логистический сегменты - основные двигатели роста в секторе недвижимости Европы в 2018 году

Офісний та логістичний сегменти – основні двигуни зростання в секторі нерухомості Європи у 2018 році

У Європі прискорюється ріст орендних ставок та знижується дохідність. Середньорічні орендні ставки в секторі логістики досягли максимально високого рівня за останні десять років. У секторі рітейлу прогнозується зростання дохідності на понад 40% ринків та зниження орендних ставок у 2019 році.


 

Згідно зі звітом міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield «ДНК нерухомості» (“DNA of Real Estate”), в 4 кварталі 2018 року ринки комерційної нерухомості зберегли позитивну динаміку в більшості регіонів Європи та в більшості секторів.

Найджел Алмонд, керівник департаменту аналітики у компанії Cushman & Wakefield, прокоментував: «Сектори офісної та складської нерухомості були головними двигунами зростання як у 4 кварталі, так і в 2018 році в цілому. На європейському рівні ріст орендних ставок на офісні приміщення склав 2,6% у річному вимірі, що є найвищим показником за останні п'ять років. Орендні ставки в логістичному секторі також продемонстрували найвище зростання за останні десять років - на 2,3%.

На противагу, сектор торговельної нерухомості в Європі був більш стриманим, а орендні ставки зменшилися на 0,1% протягом кварталу. Тим не менш, це було поліпшенням порівняно із падінням на 0,4% у 3 кварталі і достатньо для того, щоб в цілому за 2018 рік динаміка була позитивною».

Ставки дохідності також продовжували знижуватися по всій Європі, причому основні зміни відбулися в логістиці; у 4 кварталі дохідність знизилася на 20 базисних пунктів, що зумовлено сильним попитом з боку інвесторів та зростанням орендних ставок. Дохідність в офісному сегменті знизилася на 6 базисних пунктів, а в рітейлі – лише на 2.

За даними Cushman & Wakefield, Будапешт був єдиним ринком із 46 міст, які досліджувалися, де у 4 кварталі зафіксовано як позитивне зростання орендних ставок, так і зниження дохідності у всіх секторах нерухомості. Дана ситуація є можливою завдяки сильним економічним показникам, зростанню попиту з боку орендарів та інвесторів. Орендні ставки на приміщення на торгових вулицях зросли на 7,1% в 4 кварталі, що було обумовлено значним зростанням реальних доходів і споживання, а також зростанням популярності формату стріт-рітейлу серед туристів. Орендні ставки на логістичну нерухомість зростають сьомий квартал поспіль (+2,4%), що відображає збільшення витрат на будівництво і обмежену пропозицію складських приміщень.

 

Офісна нерухомість

Орендні ставки на офісні приміщення у Європі продовжили зростати і у 4 кварталі 2018 року підвищилися на 0,7% (+2,6% у річному вимірі). Зниження орендних ставок не зафіксовано на жодному із досліджуваних ринків, а на 15 із 47 спостерігалося зростання ставок у 4 кварталі. Лідирували за цими показниками Глазго (+6,7%), Барселона (+3,9%) та Брюссель (+3,3%).  Зростання орендних ставок у секторі офісної нерухомості було найбільш стійким протягом 2018 року, причому темпи зростання у всіх чотирьох кварталах перевищували 0,5%.

Найбільший річний приріст було зафіксовано у Барселоні (+15,2%) через нестачу якісної пропозиції, за нею слідував Берлін (+13,8%) з міцною економікою, високим попитом та низьким рівнем пропозиції. Стійкий попит з боку орендарів у поєднанні зі зниженням вакантності у якісних об’єктах призвели до зростання орендних ставок на найкращі приміщення у п'яти територіальних округах Великобританії у 2018 році. В Італії рекордний рівень поглинання офісних приміщень спричинив ріст орендних ставок на 7,4% у Мілані та на 5% у Римі за останні 12 місяців.

В цілому, дохідність офісної нерухомості в Європі знизилася на 6 базисних пунктів у 4 кварталі та склала 4,36%. Значне зниження дохідності за останні 12 місяців спостерігалося у Німеччині (-26 б.п.), Бенілюксі (-22 б.п.) і центрально-східному європейському регіоні (-36 б.п.). Схоже, що ставки дохідності досягли свого мінімуму у Франції, в той час як на напівпериферійних ринках і у скандинавських країнах протягом кварталу і року відбулося менш значне зниження. Дохідність офісної нерухомості у Великобританії зросла за квартал і за рік, головним чином, після того, як зросла дохідність лондонського Вест Енду на 25 б.п. до 3,75% у 4 кварталі.

 

Складська та логістична нерухомість

Орендні ставки на логістичні приміщення у Європі продовжили зростати і у 4 кварталі 2018 року підвищилися на 0,9% (+2,3% за рік). Приблизно половина досліджуваних ринків продемонстрували зростання у річному вимірі, проте у 4 кварталі таких ринків було менше. Лідерами стали Дублін (+5,3%), Лондон (+3,3%), Москва (+2,9%) та Будапешт (+2,4%).

Ставки дохідності знизилися на більш ніж половині досліджуваних ринків. В цілому, дохідність у секторі складської нерухомості Європи знизилася на 20 б.п. і склала 5,71%, що є найсильнішою динамікою за останні три роки. На рівні держав головні зміни за 4 квартал 2018 року були зафіксовані у Німеччині (-38 б.п.), Бельгії (-25 б.п.), Італії (-25 б.п.) та Данії (-23 б.п.). Високий попит, відносно обмежена пропозиція та прогнозоване підвищення орендних ставок продовжують призводити до зниження дохідності на багатьох ринках.

Найджел Алмонд додає: «Стійкий ріст орендних ставок та зниження прибутковості, зафіксовані в логістичному секторі протягом 4 кварталу, є продовженням високих показників цього сектора за останні 12 місяців. На багатьох ринках існує нестача пропозиції у секторі складської нерухомості, і це стосується як ринку оренди, так і ринків капіталу. Ми очікуємо подальшого зростання орендних ставок у 2019 році, але вважаємо, що зниження дохідності буде повільнішим».

 

Торговельна нерухомість

У Європі зростання орендних ставок на торгових вулицях залишається стриманим; незважаючи на зниження на 0,1% за квартал, ситуація була стабільною протягом року. Орендні ставки залишалися без змін у 4 кварталі на 80% досліджуваних ринків. Підвищення спостерігалося на декількох ринках у Центрально-Східній Європі (+7,1% у Будапешті та +4,0% у Софії), напівпериферійних ринках (+4,3% у Римі та +1,8% у Барселоні) та у Великобританії (+2,0% у Лідсі та +1,8% у Манчестері). З урахуванням того, що орендні ставки залишалися без змін більш ніж на половині ринків протягом року, та через зростання загрози з боку онлайн-торгівлі, орендні ставки, за прогнозами, залишатимуться без змін або ж знизяться на більш ніж 60% ринків у 2019 році.

Це впливає на настрої інвесторів, оскільки дохідність торговельної нерухомості вздовж торговельних коридорів знову була найслабшою з усіх секторів нерухомості, досягнувши всього 2 б.п. в 4 кварталі. Центрально-cхідні європейські ринки Будапешту та Софії, які продемонстрували позитивне зростання орендних ставок за квартал, показали зниження дохідності на 25 б.п. Зміни також було помітно у Варшаві (-25 б.п.) і Амстердамі (-15 б.п.). Дохідність зросла майже на чверті досліджуваних ринків у цьому році, включаючи Единбург, Глазго, Осло (+25 б.п.) і Брюссель (+10 б.п.) в 4 кварталі.

Найджел Алмонд коментує: «З огляду на те, що дохідність на багатьох ринках знаходиться на десятилітніх мінімумах, а також існує висока ймовірність негативного або мінімального зростання, ми прогнозуємо, що дохідність зросте на 40% досліджуваних ринків».

 

Примітка

Дослідження «ДНК нерухомості» аналізує орендні ставки та ставки дохідності на приміщення найвищої якості в 46 містах Європи. Нордичний регіон включає ринки в Данії, Фінляндії, Норвегії та Швеції. Бенілюкс охоплює Бельгію, Люксембург та Нідерланди. Напівпереферійний регіон – це Ірландія, Італія, Португалія та Іспанія. В центрально-східному регіоні досліджувалися Словаччина, Угорщина, Чехія, Польща та Румунія.

Схожі новини

DTZ Украина разработали концепцию инновационного района для IT специалистов во Львове
Офісна нерухомість

Компанія DTZ розробила концепцію інноваційного району для IT спеціалістів у Львові

27 червня у Львові відбулася IT Jazz Conference, на якій IT спеціалісти, інвестори та представники влади обговорили майбутнє IT сфери в Україні.

Крис Хеггерик
Логістична нерухомість

Ghelamco Group оголосила про продаж свого логістичного комплексу Kopylov Logistics Park

Ghelamco Group оголосила про продаж свого логістичного комплексу площею більше 30 тис. кв. м українському рітейлеру «АТБ».

Mobelix
Торгова нерухомість

Ринок девелопменту рітейл-парків у Європі

У 2016 році площа рітейл-парків збільшилася на 50% у порівнянні з показником 2015 року.